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Miete vs. Eigentum: Die Umwandlungsbremse kommt

Baulandmobilisierungsgesetz: Heilmittel oder Konjunkturbremse?

Um „dringend benötigten Wohnraum“ zu schaffen, stellte das Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat am 9. Juni 2020 den Entwurf eines Baulandmobilisierungsgesetzes vor.  

Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentum soll erschwert werden

Zentraler Punkt des Entwurfs ist die umstrittene Ausweitung der Genehmigungspflicht für die Umwandlung von Mietwohnungen in Wohneigentum. Mit der sog. Umwandlungsbremse sollen die Länder für die Dauer von fünf Jahren Gebiete bestimmen können, in denen die Umwandlung nur mit behördlicher Genehmigung möglich wird. Ein solcher Genehmigungsvorbehalt durch die Behörden existiert schon in sog. Milleuschutzgebieten (soziale Erhaltungsgebiete). Dies geht dem Ministerium jedoch nicht weit genug, da es an Mietwohnungen auch außerhalb solcher Gebiete mangele.  

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Die bestehende Kündigungsregelung schützt denjenigen Mieter, der zum Zeitpunkt der Veräußerung die Wohnung mietet. Es gibt allerdings eine Ausnahme, wenn der Eigentümer Eigenbedarf nachweist. Jedoch müssen dafür Fristen von drei bis maximal zehn Jahren (z. B. im Land Berlin) eingehalten werden. Darüber hinaus hat der Bestandsmieter das Vorkaufsrecht beim Verkauf der Wohnung. Das Ministerium bezweifelt jedoch, dass sich der Mieter die Wohnung in angespannten Märkten leisten könne. Die neue Umwandlungsbremse gilt nicht, wenn Familienangehörige des Eigentümers die Wohnung zur eigenen Nutzung kaufen wollen. 

Kommunen: Mehr Möglichkeiten zum Vorkaufsrecht

Außerdem sieht der Gesetzentwurf weitere Maßnahmen zur Stärkung des „Flächenzugriffs der Gemeinden“ vor. So soll die Ausübung des Vorkaufsrechts in den Kommunen erleichtert werden. Für wohnungsbaugeeignete Branchen soll ein Baugebot gelten. Kommunen sollen mehr Möglichkeiten erhalten, Grundstücke zu übernehmen und zu bebauen. Auch greift der Entwurf die Rolle der „grünen Infrastruktur“ in Städten und Gemeinden auf. Weiterhin sind bis 2024 Erleichterungen bei der Erteilung von Baugenehmigungen in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten geplant. 

Laut dem Ministerium werden durch das Gesetz keine Kostenüberwälzungen oder „Erhöhung(en) von Einzelpreisen“ entstehen. Weder Mittelstand noch Endverbraucher sollten benachteiligt werden. Kritiker fürchten gleichwohl, das Gesetz werde durch erweiterte regulatorische Eingriffsmöglichkeiten die Eigentumsbildung sowie Investitionen erschweren. 

Modellgebäudeverfahren: Schneller zum Nachweis

Das sogenannte Modellgebäudeverfahren entlastet Bauherren und Planer, indem es den Rechenaufwand erforderlicher Dämmstandards verringert. Der entsprechende Standard ist den zehn Heizungsanlagenvarianten zu entnehmen und als Nachweis für Neubauten zu verwenden. Dadurch werden Zeit und Ressourcen gespart. 

Zu dem Gesetzentwurf konnten Verbände bis zum 3. Juli 2020 Stellung nehmen. Nun muss der Entwurf zunächst vom Bundeskabinett beschlossen werden, bevor er in den Bundestag eingebracht werden kann.