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Zahl der Woche

Zahl der Woche 80.000

Es gibt 80.000 Kündigungen im Jahr wegen Eigenbedarf.

Kündigung wegen Eigenbedarf – Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen.

Die Anmeldung einer Kündigung wegen Eigenbedarf ist einer der Hauptgründe, warum Mieter ihre Wohnung verlieren. Generell liegt Eigenbedarf vor, wenn der Vermieter eine berechtigte Person vorweisen kann, welche die Räume zu Wohnzwecken benötigt.

"Das können der Vermieter selbst, seine Verwandten oder auch Haushaltsangehörige sein",

erklärt Ulrich Löhlein, Leiter Servicecenter Immobilienverwaltung des Immobilienverbandes IVD. Der Eigenbedarf gilt dementsprechend für Eltern, Kinder und Stiefkinder, Geschwister, Enkel, Großeltern, Nichten und Neffen sowie für die Unterbringung von Pflegepersonal. Der Vermieter muss gute Gründe haben, um den Eigenbedarf anzumelden. Laut des Deutschen Mieterbundes sind rund 80.000 Mieter und Mieterinnern jährlich von einer Kündigung wegen Eigenbedarf betroffen.

Der Bedarf muss in jedem Fall über den Kündigungszeitpunkt hinaus bestehen bleiben, andernfalls kann der Mieter Schadensersatz einklagen. Falls sich an der Situation des Vermieters zwischenzeitlich etwas ändert, er also keinen „eigenen Bedarf“ mehr hat, ist er verpflichtet, dies dem Mieter während der Kündigungsfrist mitzuteilen. Nach Ablauf der Kündigungsfrist besteht keine Mitteilungspflicht mehr an den Mieter.

Kündigung wegen Eigenbedarf

Erhalten Mieter ein Kündigungsschreiben wegen Eigenbedarf, haben sie zwei Monate Zeit, Einspruch zu erheben, wenn der Auszug für sie einen Härtefall darstellt. Dies begründet sich auf der Grundlage der Sozialklausel oder Härtefallklausel nach §574 BGB. Ein Härtefall ist dann gegeben, wenn der Mieter schon sehr lange in seiner Wohnung wohnt, er bereits im hohen Alter ist und gesundheitliche Einschränkungen hat. Unter diesen extremen Umständen hat der Mieter vorerst das Recht, wohnen zu bleiben.

In den meisten Fällen haben die Mieter aber schlechte Chancen im Falle einer Eigenbedarfsklage. Aber es gibt auch den vorgeschobenen Eigenbedarf, wo es dem Vermieter darum geht, die Wohnung besser zu verwerten, nämlich langfristig wesentlich teurer zu vermieten. Die Beweispflicht dafür liegt allerdings beim bisherigen Mieter. Die Praxis zeigt, dass zum Nachweis des vorgetäuschten Eigenbedarfs vom Mieter sogar Detektive beauftragt werden. Wird am Ende ein vorgeschobener Eigenbedarf nachgewiesen, hat der Mieter Anspruch auf Schadensersatz. Auch die Prozess- inklusive Detektivkosten fallen dann zu Lasten des Vermieters.

Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen

Eigentümer haben die Möglichkeit ein ganzes Miethaus gemäß Wohnungseigentumsgesetz WEG in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Der Verkauf einzelner Wohnungen an verschiedene Eigentümer verspricht eine höhere Rendite, als wenn das Objekt als Mietshaus verkauft werden würde. Der bisherige Vermieter oder Eigentümer hat kein besonderes Kündigungsrecht, wenn er umwandeln will. Somit ändert sich zunächst für die Mieter nichts. Allerdings wird der bisherige Eigentümer und Vermieter häufig versuchen, die Wohnungen nach und nach zu verkaufen. Der Käufer und damit neue Eigentümer hat dann das Recht, nach einer Kündigungssperrfrist von mindestens drei und maximal zehn Jahren, die je nach Bundesland variiert, die Wohnungen wegen Eigenbedarfs zu kündigen.

Vorkaufsrecht für den aktuellen Mieter

Bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen – sprich bei der erstmaligen Veräußerung an Dritte – haben die bisherigen Mieter ein Vorkaufsrecht. Das Vorkaufsrecht ist dann ausgeschlossen, wenn der Vermieter die Wohnung an Angehörige seiner Familie oder seines Haushalts verkauft (§ 577 Absatz 1 BGB). Die Frist des Vorkaufsrechts beginnt mit der Mitteilung an die Mieter und wird zwei Monate gewährt.

Mit dem Wohnpaket hat die Bundesregierung im August dieses Jahres angekündigt, bis Ende 2019 einen Gesetzentwurf vorzulegen, der die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Zukunft begrenzt. Damit soll in erster Linie der Missbrauch durch Eigenbedarfskündigungen unterbunden werden.

Kritik kommt von den Verbänden

Der Eigentümerverband Haus & Grund sieht die Absicht der Regierung, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu erschweren, kritisch.

"Private Vermieter verkaufen ihre Wohnungen doch nicht, wenn sich mit der Vermietung Geld verdienen ließe. Sie tun es, weil die vermieterfeindliche Regulierungspolitik ihnen keine Wahl lässt",

betonte der Vorsitzende Kai Warnecke.

Andreas Ibel, Präsident vom Bundesverband Freier Immobilien BFW befürchtet sogar eine Erhöhung der Kaufpreise:

„Die meisten Menschen konnten die Niedrigzinsphase bisher nicht nutzen, um selbst Wohneigentum zu erwerben. Wenn die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen nun weiter begrenzt wird, werden die Kaufpreise für die wenigen verfügbaren Wohnungen weiter ansteigen. So bleibt vielen Menschen der Weg ins Eigentum auch künftig versperrt.“