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Der Mietendeckel drückt die Berliner Mietpreise

Schwerer als je zuvor, eine Mietwohnung zu finden

Im Februar dieses Jahres hat das Berliner Abgeordnetenhaus den Mietendeckel beschlossen. Die Mieten in der Hauptstadt sind für die nächsten fünf Jahre auf den Stand vom 18. Juni 2019 eingefroren. Nun hat sich dieser Stichtag zum ersten Mal gejährt.

Eine aktuelle Datenanalyse von ImmoScout24 zeigt, dass seit Anfang Juli 2019 verstärkt Eigentumswohnungen zum Kauf angeboten werden und das Angebot von Mietwohnungen gleichzeitig sinkt. Im Vergleich zu allen anderen Großstädten hat der Mietendeckel dazu geführt, dass die Mietpreise weitgehend stabil bleiben und in einigen Bezirken sogar leicht gesunken sind.

Verkauf von Wohnungen attraktiver als Vermietung

Innerhalb eines Jahres stieg das Gesamtangebot an Wohnungen als Eigentum auf Deutschlands größtem Immobilien-Marktplatz um 20 Prozent. Das Angebot an Eigentumswohnungen mit Fertigstellung vor 2014 stieg sogar um 37 Prozent. Gleichzeitig verringerte sich das Gesamtangebot an Mietwohnungen um 28 Prozent. Dieser Effekt wird fast vollständig durch Mietwohnungen, die vor 2014 gebaut wurden, hervorgerufen. So ist das Angebot in diesem Segment seit einem Jahr um 44 Prozent gesunken, während Neubauten auf ImmoScout24 mit einem Plus von 18 Prozent verstärkt angeboten werden (KW 25 2019 zu KW 23 2020).

Eine Betrachtung nach Monaten zeigt das gleiche Bild. Das Verhältnis von Miet- zu Eigentumswohnungen, die auf ImmoScout24 angeboten wurden, lag im Mai 2019 noch bei 1 zu 1,8. Im Mai 2020 lag es bei 1 zu 4,8.

Die Anzahl neuer Mietinserate in Berlin ist seit Mai 2019 auf allen relevanten Online-Portalen um 20 % gesunken. In der Folge ist der Nachfragedruck auf die verbleibenden Mietangebote angestiegen. ImmoScout24 registrierte einen Anstieg der Kontaktanfragen pro Inserat um 231 Prozent von KW 25 in 2019 auf KW 23 in 2020.

„Das Gesamtangebot an preiswertem Wohnraum hat sich für Wohnungssuchende in Berlin durch den Mietendeckel verringert. Die Angebotsschere zwischen Mietwohnungen und Verkaufswohnungen geht in Berlin immer weiter auseinander und führt zu einem noch höheren Nachfragedruck, vor allem für Bestandswohnungen. Eine Mietwohnung in Berlin zu finden, ist schwerer denn je“, resümiert Dr. Thomas Schroeter, Geschäftsführer von ImmoScout24.

Leicht sinkende Angebotsmieten in Berlin für Mietendeckel-relevante Wohnungen

Erstmals seit Jahren sanken die Angebotsmieten für vom Mietendeckel betroffenen Wohnungen mit Fertigstellung vor 2014. Innerhalb eines Jahres sanken diese um knapp zwei Prozent, von durchschnittlich 12,90 Euro im Mai 2019 auf 12,66 Euro pro Quadratmeter im Mai 2020. Damit dämpft der Mietendeckel die Mietpreissteigerungen erstmals. Im Vergleich dazu sind die Neubau-Mieten mit Baujahr nach 2014 von Mai 2019 bis Mai 2020 um 7,5 Prozent von durchschnittlich 16,92 Euro auf 18,19 Euro pro Quadratmeter gestiegen.

Gespaltenes Bild in den einzelnen Berliner Ortsteilen

Der Mietendeckel wirkt sich vor allem auf die Miethöhen in den Außenbezirken von Berlin aus. Mit 23 Prozent sanken die Mieten im Ortsteil Marienfelde von durchschnittlich 9,60 Euro pro Quadratmeter im Mai 2019 auf 7,38 Euro pro Quadratmeter im Mai 2020 am stärksten. Vermieter überschreiten die zulässigen Obergrenzen im Schnitt nur noch um 25 Cent, ein Rückgang von 90 Prozent innerhalb eines Jahres. Auch in Karlshorst und Marzahn reduzierten sich die Angebotsmieten für Mietendeckel-relevante Wohnungen um jeweils 21 Prozent (von 12,35 Euro auf 9,73 Euro pro Quadratmeter bzw. von 8,51 Euro auf 6,74 Euro pro Quadratmeter). Dennoch liegen sie im Durchschnitt noch über der vom Mietendeckel erlaubten Obergrenze (2,62 Euro pro Quadratmeter in Karlshorst und 49 Cent in Marzahn). Auch in den Ortsteilen Friedrichsfelde (- 17 Prozent), Wannsee (- 15 Prozent), Hellersdorf (- 8 Prozent) oder Spandau (- 5 Prozent) forderten Vermieter innerhalb eines Jahres geringere Mietpreise für Bestandswohnungen mit Baujahr vor 2014.

Selbst in zentralen Lagen wie Prenzlauer Berg und Mitte sanken die Durchschnittsmieten innerhalb eines Jahres. Im Szenebezirk Prenzlauer Berg reduzierten sich die Angebotsmieten von Mai 2019 bis Mai 2020 um zwölf Prozent von 18,86 Euro pro Quadratmeter auf einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis in Höhe von 16,64 Euro. In Mitte sanken die Mieten durchschnittlich um 0,5 Prozent. Doch mit einer Überschreitung von 8,76 Euro pro Quadratmeter in Prenzlauer Berg und 9,06 Euro pro Quadratmeter in Mitte liegen die Angebotspreise im Schnitt immer noch deutlich über den Höchstgrenzen und damit auf einem sehr hohen Mietniveau.

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Mietpreissteigerungen trotz Mietendeckel

In den Szenebezirken Kreuzberg und Friedrichshain zeigt sich ein anderes Bild: Hier stiegen die in den Inseraten geforderten Miethöhen trotz Mietendeckel. In Kreuzberg kletterten die Mieten innerhalb eines Jahres um 6 Prozent von 17,36 Euro pro Quadratmeter auf durchschnittlich auf 18,40 Euro pro Quadratmeter. Die Differenz zur zulässigen Mietendeckel-Höhe vergrößerte sich damit in Kreuzberg sogar um 5,8 Prozent auf 11,07 Euro pro Quadratmeter im Mai 2020. In Friedrichshain verlangten Vermieter im Schnitt um 18 Prozent höhere Angebotsmieten als ein Jahr zuvor (15,07 Euro pro Quadratmeter zu durchschnittlich 17,82 Euro pro Quadratmeter). Doch auch in Wittenau, Rudow oder Tegel kam es zu Preissteigerungen von mehr als zehn Prozent.

„Der Berliner Mietendeckel kann das strukturelle Problem nicht lösen. Menschen wollen weiterhin nach Berlin ziehen, der Nachfrage-Überhang bleibt bestehen. Anstatt mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, hat der Berliner Senat dem verfügbaren Wohnraum einen Deckel aufgesetzt. Das hat dazu geführt, dass für viele Eigentümer der Verkauf als Eigentumswohnung offensichtlich attraktiver geworden ist als die Vermietung. Das Mietangebot reduziert sich dadurch nur noch weiter“, sagt Dr. Thomas Schroeter.

Neun von zehn Wohnungen liegen weiterhin über dem Mietendeckel

In der Gesamtbetrachtung liegen immer noch knapp 92 Prozent aller in Berlin angebotenen Bestandswohnungen über den Grenzwerten des Mietendeckels. Die Zahl bezieht sich auf das inserierte Mietangebot mit Fertigstellung vor 2014 auf ImmoScout24 von Januar 2019 bis Anfang Juni 2020. Mitte Januar dieses Jahres lag der Wert noch bei 95 Prozent und ist damit rückläufig.

„Es kommt Bewegung in den Mietwohnungsmarkt und teilweise sinken die Mietpreise. Auch das Wohnungsangebot, welches über den Mietendeckel-Grenzen liegt, nimmt seit Jahresbeginn leicht ab. Allerdings liegen immer noch neun von zehn Berliner Mietwohnungen über den Höchstgrenzen“, sagt Dr. Thomas Schroeter, Geschäftsführer von ImmoScout24.

Die hohe Anzahl kommt auch durch das „Zwei-Mieten-Modell“ zustande, nach dem Vermieter vermehrt zwei Mietpreise in den Inseraten angeben: Die Miete, welche auf dem Markt ohne Mietendeckel verlangt werden würde, und eine geringere Mietendeckel-konforme Miete.