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Leitartikel

Faktencheck: Die Bilanz der Wohnpolitik

Nach dem Wohngipfel 2018 - wo stehen wir heute? Unser Faktencheck gibt Aufschluss

Am 21. September 2018 trafen sich auf Einladung der Bundesregierung rund 100 Vertreter von Bund, Ländern und Kommunen, der Bauwirtschaft sowie Mieter- und Immobilienverbänden zum Wohnbaugipfel im Bundeskanzleramt, um Maßnahmen zur Linderung der Wohnraumproblematik zu diskutieren und verabschieden.

Teilnehmer waren u.a. die Bundeskanzlerin Dr. Angela Merkel und Bundesinnenminister Horst Seehofer, sowie Mitglieder des Bündnisses für bezahlbares Wohnen und Bauen wie u.a. der Zentrale Immobilien Ausschuss e.V. (ZIA), der Eigentümerverband Haus & Grund e.V., der Deutsche Mieterbund e.V. (DMB) und die (Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland (BID).

Das Ergebnis war ein umfassendes Maßnahmenpaket mit dem Ziel, bis zum Ende der Legislaturperiode 1,5 Millionen neue Wohnungen zu bauen und damit bezahlbaren Wohnraum in Deutschland zu sichern. Wo stehen wir ein Jahr später? Unser Faktencheck gibt Aufschluss!

Stärkung des sozialen Wohnungsbaus

Seit der Föderalismusreform I im Jahr 2006 liegt die Zuständigkeit der sozialen Wohnraumförderung ausschließlich bei den Ländern. Als Ersatz für den Wegfall früherer Finanzhilfen bewilligte der Bund den Ländern Kompensationsmittel.  2018 und 2019 waren dies jeweils rund 1,5 Mrd. Euro.

Mit der Verabschiedung der Grundgesetzänderung zu Bundesfinanzhilfen im sozialen Wohnungsbau am 21. Februar 2019 (in Kraft seit dem 4. April 2019) dieses Jahres kann der Bund die Länder auch nach 2019  im sozialen Wohnungsbau finanziell unterstützen. Bis 2021 stehen dafür weitere zwei Mrd. Euro zur Verfügung, die bereits im Bundeshaushalt 2020 enthalten sind. Insgesamt hat der Bund von 2018 bis 2021 fünf Mrd. Euro als Finanzhilfe vorgesehen. Bis 2021 sollen damit über 100.000 neue Sozialwohnungen entstehen.

Eine inhaltliche Einigung zur Verwaltungsvereinbarung für das Jahr 2020 steht seit dem 16. Dezember 2019 fest.

Trotz Förderung ist die Anzahl der staatlich bezuschussten Wohnungen gesunken. Denn Sozialwohnungen behalten ihren Status nur für 20 bis 30 Jahre. Dann fallen sie aus der Bindung und werden wieder „normal“ am Markt vermietet.

Auf diesem Wege hat sich ihre Zahl in den letzten 15 Jahren fast halbiert. 2018 sank der Bestand trotz des Entstehens von 27.040 neuen Wohnungen um 42.500 Sozialwohnungen, ein Rückgang von 3,5 Prozent. Um den Bedarf zu decken, fordert der Mieterbund 80.000 zusätzliche Sozialwohnungen jährlich.

🚦 Fazit: Die Voraussetzung wurde geschaffen, aber das Ziel, mehr sozialen Wohnraum zu schaffen, ist bis dato verfehlt – aktueller Ampelstatus: gelb.

Das Baukindergeld – ein echter Renner

Mit aktuell 3,9 Mrd. Euro bewilligten Mitteln zur Eigentumsbildung kann die Einführung des Baukindergelds als Erfolg eingestuft werden. Zum Jahresende 2019 sind bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) 185.000 Anträge eingegangen, die Nachfrage ist groß. Die meisten Anträge kommen derzeit aus Nordrhein-Westfalen gefolgt von Baden-Württemberg, Bayern und Niedersachsen. Für die Laufzeit von zehn Jahren stehen 9,9 Mrd. Euro zur Verfügung. Anträge können bis zum 31.12.2023 gestellt werden, jedoch nur, wenn bis zum 31.Dezember 2020 eine Baugenehmigung erteilt oder ein Kaufvertrag unterschrieben ist.

Vom Baukindergeld werden in den nächsten Jahren genau 833.333 Kinder profitieren. Damit ist es ein gutes Instrument der Eigentumsbildung und dient der Familienvorsorge für das Alter, allerdings wird neuer Wohnraum nur begrenzt geschaffen. Seit Jahresbeginn wurde Baukindergeld zu 24 Prozent für Neubauvorhaben und zu 76 Prozent für den Kauf von Bestandsimmobilien beantragt. Die Neubauquote hat sich mit den zunehmenden Baufertigstellungen laut KfW in 2019 erhöht und entspricht dem Marktdurchschnitt beim Erwerb von Wohneigentum.

Wenn privat neu gebaut wird, dann meist außerhalb der städtischen Ballungszentren. Dadurch entsteht kaum neuer Wohnraum, wo er am dringendsten gebraucht wird.  Dennoch trägt der Neubau im Speckgürtel dazu bei, die Innenstädte zu entlasten.

Kritiker werfen der Regierung vor, dass einkommensschwache Familien nicht profitieren und die Bundesregierung deutlich mehr Mittel für das Baukindergeld ausgebe als für sozialen Wohnungsbau.

🚦 Fazit: Ampel auf Grün

Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau

Das Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus ist am 8. August 2019 in Kraft getreten. Mit dem neuen Paragraphen 7b des Einkommensteuergesetzes wird der Neubau von Mietwohnungen attraktiver als bislang. Fünf Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten einer neuen Mietwohnung können für Bauanträge zwischen 31. August 2018 und dem 31. Dezember 2021 zusätzlich bei der Steuer geltend gemacht werden.

🚦 Fazit: grün!

Wohnungsbauprämie - Anreiz für das Eigenheim

Ein weiteres Ergebnis des Wohngipfels von September 2018: Die gesetzliche Regelung zur Wohnungsbauprämie wird verbessert. Die Entscheidung dazu erfolgte am 29. November 2019 mit der Zustimmung des Bundesrats zum Vorhaben der großen Koalition. Ab 2021 werden die Einkommensgrenzen von derzeit 25.600 Euro für Alleinstehende bzw. 51.200 Euro für Verheiratete auf 35.000 bzw. 70.000 Euro angehoben. Der Fördersatz steigt von 8,8 auf 10 Prozent. Des Weiteren wird eine Anpassung des förderfähigen Höchstbetrages vorgenommen auf 700 Euro für Singles und 1.400 Euro für Paare.

🚦 Fazit: Das Vorhaben wurde erfolgreich umgesetzt. Die Ampel ist grün.

Wohneigentumsrecht (WEG): Reform ist auf den Weg gebracht

Am 14. Januar 2020 veröffentlichte das Ministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (MJV) den Referentenentwurf für das Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohneigentumsgesetzes, basierend auf dem im August 2019 vorgelegten Abschlussbericht einer Bund-Länder-Arbeitsgruppe.

Neben den Maßnahmen zur Barrierereduzierung und zur energetischen Sanierung verlangt auch die Errichtung von Lademöglichkeiten zur Förderung der Elektromobilität Eingriffe in die Bausubstanz, so das Ministerium. Demnach sollen der Umbau und die Modernisierung von Wohnanlagen erleichtert und entbürokratisiert werden. Darüber hinaus sieht der Entwurf eine Stärkung der Rechte der Wohnungseigentümer und des Verwaltungsbeirats vor.

🚦 Fazit: Der Gesetzentwurf wurde zur Stellungnahme an die Länder und Verbände versandt - Grün unter Vorbehalt!

Städtebauförderung: künftig mehr Flexibilisierung und Entbürokratisierung

Der Bundestag hat am 10. Mai 2019 den Antrag „Städtebauförderung – Eine Erfolgsgeschichte für Bürgerinnen und Bürger vor Ort“ (19/9917) angenommen. Mit einer Rekordsumme von 790 Millionen Euro an staatlichen Zuschüssen pro Jahr können Städte und Gemeinden ab sofort Plätze und Straßenzüge umgestalten, Gebäude sanieren und städtische Schandflecken beseitigen. Daneben stehen für die Fortführung des Bundesprogramms "Nationale Projekte des Städtebaus" 75 Millionen Euro bereit.

Seit der Einführung wurde das Förderinstrument überholt und konzentriert sich ab 2020 auf drei statt vorher sechs Programme. Die Ausweisung von Fördergebieten und ein Entwicklungskonzept sind weiterhin kommunale Fördervoraussetzungen. Nun aber kommen noch Maßnahmen zum Klimaschutz (z.B. Verbesserung des Stadtgrüns) und die interkommunale Zusammenarbeit dazu.

Der Förderantrag ist beim zuständigen Landesministerium zu stellen. Auch private Personen (in Sanierungs- oder Fördergebieten) können zu bestimmten Sanierungsmaßnahmen eine Förderung bei ihrer zuständigen Kommunalverwaltung zu beantragen.

🚦 Fazit: Für die erfolgreiche Umsetzung setzen wir die Ampel auf Grün.

Weiterentwicklung des mietrechtlichen Rahmens – bezahlbares Wohnen

Das „Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG)“ ist wie vom Wohngipfel/der Bundesregierung versprochen zum 1. Januar 2019 in Kraft getreten. Damit ist die Auskunftspflicht des Vermieters über die Vormiete erweitert und ein Einspruch der Mieter gegenüber ihren Vermietern wegen der Nichteinhaltung der Mietpreisbremse erleichtert worden. Zur Entlastung der Mieter nach einer Modernisierung sind der Umlagesatz auf acht Prozent gesenkt und eine betragsmäßige Kappung bei der Mieterhöhung aufgrund von Modernisierung eingeführt worden.

Am 9. Oktober 2019 hat das Bundeskabinett zwei weitere Gesetzesvorhaben beschlossen: Die Mietpreisbremse wird verschärft und bis 2025 verlängert (verabschiedet vom Deutschen Bundestag am 14. Februar 2020). Außerdem werden sich Käufer und Verkäufer Maklergebühren bei Immobilienkäufen voraussichtlich ab 1. Oktober 2020 teilen. Des Weiteren ist ein Gesetz zur Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete von vier auf sechs Jahre am 1. Januar 2020 in Kraft getreten.

🚦 Fazit: Die Mieterrechte wurden trotz starker Kritik seitens der Opposition und Teilen der Immobilienbranche in mehreren Schritten gestärkt – Ampel auf Grün.

Wohngeldreform: Mehr Wohngeld zum 1. Januar 2020

Die Wohngeldreform 2020 ("Wohngeldstärkungsgesetz") wurde am 18. Oktober 2019 vom Bundestag verabschiedet. Damit stehen allein für 2020 rund 1,2 Mrd. Euro Wohngeld zur Verfügung. 180.000 Haushalte profitieren erstmals von diesem Zuschuss oder haben erneut Anspruch auf Unterstützung. Außerdem wird die durchschnittliche Wohngeldleistung bestehender Empfänger um etwa ein Drittel erhöht und die neue Mietenstufe VII eingeführt, um höhere Mieten in angespannten Wohnungsmärkten zu berücksichtigen.

Insgesamt werden rund 660.000 Haushalte bei den Wohnkosten entlastet. Das Gesetz beinhaltet ebenfalls eine Dynamisierung des Wohngeldes: Ab 2022 wird dieses an die Entwicklung der Bestandsmieten und der Einkommen angepasst.

🚦 Fazit: Die Ampel steht auf Grün, eine schnelle Anpassung seit der letzten Reform 2016 ist erfolgt.

Nachhaltige Baulandmobilisierung und Bodenpolitik

Eine Expertenkommission hat ihre Ergebnisse für die Mobilisierung von Bauland wie angekündigt am 2. Juli 2019 vorgelegt. Mitgewirkt haben u.a. die Bundesländer sowie acht kommunale Spitzenverbände und Partner des Bündnisses für bezahlbares Wohnen und Bauen.

 

Die Handlungsempfehlungen decken viele Maßnahmen zur Stärkung der Kommunen in der Bodenpolitik ab. So sollen sie künftig über mehr eigene Flächen verfügen, um den Wohnungsmarkt mitzubestimmen. Die Immobilienbranche betrachtet die Ergebnisse kritisch und spricht von Umverteilung statt von Mobilisierung. „Solange Bauland Mangelware bleibt, weil die Kommunen zu wenig und zu langsam Bauland ausweisen, wird es keine gerechte Bodenpolitik und keine Lösung des Wohnraummangels geben.“, meint Christian Bruch vom Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen.

🚦 Fazit: Die Baukommission hat wie versprochen ihre Ergebnisse geliefert. Es bleibt abzuwarten, ob die Mobilisierung von Bauland beschleunigt wird. Die Ampel steht auf gelb.

Verbilligte Abgabe von öffentlichen Liegenschaften

2018 wurde mit dem Haushaltsgesetz die Grundlage geschaffen: Länder und Kommunen dürfen entbehrliche Grundstücke der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) an private Dritte zum Zwecke des sozialen Wohnungsbaus verkaufen. Anders ist es im Erbbaurecht: Hier stehen neue rechtliche Grundlagen für einen Verkauf der Liegenschaften noch aus. Rund 4.500 Erbbaurechte liegen derzeit bei der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA).

Außerdem wurde mit dem Bundeshaushalt 2020 die Übertragung der BImA-Verbilligungsrichtlinie auf Grundstücke des Bundeseisenbahnvermögens (BEV) bei Veräußerung zum Zweck des sozialen Wohnungsbaus beschlossen.

Insgesamt sind bislang wenig Bundesgrundstücke im Zuge dieser Neuregelung vergeben worden. Seit 2015 wurden bzw. werden nur 3.600 Wohnungen auf solchen Grundstücken gebaut.

🚦 Fazit: Tendenz ist steigend, die Ampel steht aber noch auf Gelb.

Reform der Grundsteuer beschlossen

Der Bundestag hat die Reform der Grundsteuer am 18. Oktober 2019 verabschiedet. Ein wichtiges Ziel war, die Grundsteuer als verlässliche Einnahmequelle der Kommunen zu erhalten. Das heutige dreistufige Verfahren – Bewertung, Steuermessbetrag, kommunaler Hebesatz – bleibt bestehen. Die Bewertung der Grundstücke nach neuem Recht erfolgt erstmals zum 1. Januar 2022. Die heutigen Steuermesszahlen werden so abgesenkt, dass die Reform insgesamt aufkommensneutral ausfällt. Die Gemeinden erhalten die Möglichkeit, für unbebaute, baureife Grundstücke einen erhöhten Hebesatz festzulegen. Diese sogenannte "Grundsteuer C" soll dabei helfen, Wohnraumbedarf künftig schneller zu decken. Die neuen Regelungen gelten ab dem 1. Januar 2025.

🚦 Fazit: Die „GroKo“ hat geliefert. Ampel auf Grün.

Schnellerer Wohnungsbau durch Digitalisierung

Die Digitalisierung kann Bauvorhaben, besonders in der Planungsphase, beschleunigen.

Ein digitaler Bauantrag spart Zeit und Kosten. Im November 2018 wurde das Digitalisierungslabor der Bundesregierung ins Leben gerufen. Mitte des Jahres hat auch das nationale BIM-Kompetenzzentrum des Bundes seine Arbeit aufgenommen mit dem Ziel, die Digitalisierung im Bauwesen zu beschleunigen.

Erarbeitete Ergebnisse stehen allen Ländern und Kommunen für die weitere Umsetzung zur Verfügung. Laut einer Statusmeldung des Innenministeriums vom Januar 2020 befinden sich die digitalen Referenzprozesse gegenwärtig in die Überführung in reale Prozesse.

🚦 Fazit: Konkrete Ergebnisse stehen noch aus ˗ Ampelstatus ist gelb.

Folgekosten von Regulierung und Normung begrenzen

DIN, EN, ISO – viele staatliche Normen verursachen hohe Kosten bei den Bauträgern. Künftig soll sich der Staat zurücknehmen, um einen günstigeren Bau zu fördern. Die "temporäre Expertengruppe Baunormung" hat ein Konzept zur Einrichtung einer zentralen unabhängigen Stelle erstellt. Auflagen im Wohngebäudebereich sollen künftig auf ihre Wirtschaftlichkeit bewertet werden. Noch in diesem Jahr sollte ein Pilotprojekt an den Start gehen. Bislang wurde dazu allerdings nichts bekannt. 

🚦 Fazit: Konkrete Maßnahmen sind derzeit nicht ersichtlich, der Ampelstatus ist rot.

Energieeffizienz bei Neubauten – Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Am 23. Oktober 2019 hat das Bundeskabinett den Gesetzentwurf zum Gebäudenergiegesetz (GEG) verabschiedet. Ziel ist die Entbürokratisierung und eine Vereinfachung für Bauherren und Planer. Das GEG schafft ein einheitliches Regelwerk für die energetischen Anforderungen an Neubauten, an Bestandsgebäude und an den Einsatz erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteversorgung von Gebäuden.

Der Gesetzentwurf wurde nach einer kritischen Stellungnahme des Bundesrates am 29. Januar im Bundestag in der ersten Lesung beraten. Bis 2050 soll der Gebäudesektor weitestgehend klimaneutral sein.  Zwei wesentliche Bestandteile dafür sind: ein niedriger Energieverbrauch durch besseren Wärmeschutz sowie die Nutzung von erneuerbaren Energien. Die Bundesregierung verweist auf die beschlossenen Maßnahmen: steuerliche Förderung der energetischen Gebäudesanierung mit bis zu 20 Prozent der Kosten, Einführung einer CO2-Bepreisung für die Sektoren Wärme und Verkehr ab 2021, Stärkung der investiven Gebäudeförderprogramme und Einführung eine "Austauschprämie" für Ölheizungen. Umweltorganisationen kritisieren den Gesetzentwurf: Die staatliche Förderung unterlaufe die Klimaziele im Gebäudebereich.

🚦 Fazit: Ampel auf gelb!

Strom auf dem eigenen Dach (Mieterstrom)

Mit dem Mieterstromgesetz von 2017 sollte der Bau von Photovoltaikanlagen auf Mietshäusern gefördert werden. Bei rund 700 errichteten Mieterstromanlagen ist die Bilanz nach zwei Jahren ernüchternd. Im Sommer 2019 wurden zumindest durch Anpassungen im Körperschaftsteuergesetz steuerliche Hürden für den Mieterstrom beseitigt. Im Klimaschutzprogramm der Bundesregierung vom 8. Oktober 2019 heißt es an mehreren Stellen, dass „die Rahmenbedingungen beim Mieterstrom“ verbessert werden sollen. Ein konkreter Gesetzentwurf liegt noch nicht vor.

🚦 Fazit: Der Ausbau von "Mieterstrom" bleibt deutlich hinter den Erwartungen zurück - die Ampel ist tiefgelb!

Förderprogramm "Altersgerecht Umbauen“ ist umgesetzt

Die meisten Menschen möchten lange in ihrem Zuhause leben. Mit einem Kredit der KfW von bis zu 50.000 Euro ist es Eigentümern nun möglich, Wohnungen altersgerecht umzubauen. Auch für junge Menschen ist der Kredit beim Neubau oder der Modernisierung interessant, um langfristig barrierefreies Wohnen zu planen. Als Ergänzung bietet die KfW auch das Paket „Energieeffizient Sanieren“ an. Die Maßnahmen fördern zudem die Ertragsmöglichkeiten bei vermietetem Eigentum.

🚦 Fazit: Alles im grünen Bereich!

Das offizielle Ergebnispapier von Bund, Ländern und Kommunen zum Wohngipfel 2018 findest du hier!