Die Mieten in Deutschland sind in den letzten Jahren stetig gestiegen (Quelle: Statista). Dabei waren vor allem die Großstädte von einer extremen Preissteigerung betroffen.
Die in 2015 durch die Bundesregierung eingeführte Mietpreisbremse sollte den rasanten Anstieg in den städtischen Ballungszentren des Landes drosseln. Dort wo die Mietpreisbremse gilt, müssen Mieten sich an dem ortsüblichen Mietspiegel orientieren. So darf bei Neuvermietung die Miete bis auf Ausnahmen nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Wo greift die Mietpreisbremse?
Die Bundesländer haben vom Gesetzgeber die Möglichkeit erhalten, die Mietpreisbremse in Städten und Gemeinden einzuführen, die unter einem angespannten Wohnungsmarkt leiden. Dazu gibt es vier Indikatoren
- Die Mieten steigen deutlich über dem Durchschnitt.
- Die Mietbelastung ist deutlich höher als im Bundesvergleich.
- Ein Bevölkerungszuwachs, der nicht mit der Wohnraumerweiterung Schritt hält.
- Ein hoher Bedarf an Wohnraum, dem ein geringer Leerstand entgegensteht.
Mindestens 23,5 Millionen Menschen und somit 28 Prozent der deutschen Bevölkerung leben demnach in Regionen mit einem angespannten Wohnungsmarkt, laut dem Deutschem Institut für Wirtschaftsforschung (DIW)).
Die Mietpreisbremse gilt auch für Staffelmietverträge. Zudem gilt für Mietverträge ab dem 1. Januar 2019, dass der Vermieter unaufgefordert und schriftlich die Miete des Vormieters offenlegen muss. Ebenfalls muss er formell mitteilen, auf welche gesetzliche Ausnahmeregel er sich bezieht, wenn er eine Miete oberhalb der Mietpreisbremse ansetzen möchte.
Wann greift die Mietpreisbremse nicht?
Ausnahmereglungen für die Mietpreisbremse:
- bei Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden
- bei Wohnungen, die umfassend, grundlegend modernisiert und saniert wurden
- bei Wohnung, die bereits beim Vormieter teurer vermietet war (also 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete)
Die Wirkung der Mietpreisbremse ist allerdings umstritten.
Wirkung der Mietpreisbremse: 2,5 Prozent
Vier Jahre nach ihrer Einführung liegt der Quadratmeter-Preis bei einer Neuvertragsmiete in München durchschnittlich bei 17,98 Euro (Quelle: Statista), in beliebten Innenstadtlagen sogar deutlich mehr.
Die Mietpreisbremse war auf fünf Jahre angelegt und sollte dann überprüft werden. Eine Studie des RWI – Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung belegt: Für Wohnungen, die unter die Regulierung fallen, liegen die Mieten im Schnitt um 2,5 Prozent niedriger als es ohne Preisbremse der Fall gewesen wäre. Laut dieser Auswertung hat die Bremse ihren höchsten Effekt bei preisgünstigen Wohnungen. Hier geht’s zur Studie als PDF.
Verlängert und verschärft
Mit dem Miet- und Wohnpaket der großen Koalition vom September 2019 hat die Bundesregierung beschlossen, die Mietpreisbremse um fünf Jahre zu verlängern. Des Weiteren wurde sie durch eine Verlängerung des Betrachtungszeitraum von vier auf sechs Jahre verschärft. Denn dadurch fallen die zum Vergleich herangezogenen Mieten in der Regel geringer aus. Mieter sollen zudem das Recht erhalten, zu viel gezahlte Miete innerhalb eines Zeitraums von 30 Monaten zurückzufordern. Am 9. Oktober wurde der Gesetzentwurf zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn vom Bundeskabinett abgesegnet.
Gegenwind zur Mietpreisbremse kommt von vielen Seiten
Immobilienexperte Dr. Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft Köln e.V. befürchtet, dass aufgrund der Preisbremse viele Vermieter bei der Instandhaltung und Modernisierung sparen, wenn sie mit weniger Einnahmen konfrontiert sind. Zudem setzt die Mietpreisbremse in der Tendenz Anreize, Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln, was den Mietmarkt weiter anspannt.
Vermieterverbände sprechen sich ebenfalls gegen die Mietpreisbremse aus:
„Wir brauchen Ermunterung für alle, die Wohnraum vermieten wollen, nicht Verunsicherung,“
so Kai Warnecke, der Präsident von Haus & Grund.
Die Befürchtungen, dass sich die Preisbremse negativ auf den Neubau auswirkt haben sich nach Meinung einiger Experten nicht bestätigt. Dr. Claus Michelsen vom Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung e.V. (DIW) ist der Auffassung, es lohne sich jetzt mehr, in Neubauten zu investieren, da diese von der Mietpreisbremse bislang ausgenommen sind. In Gemeinden mit Mietpreisbremse ließen sich positive Effekte auf die Zahl neuer, zum Bau genehmigter Wohnungen erkennen.
Dem Deutschen Mieterbund geht die Verschärfung der Mietpreisbremse nicht weit genug, um die Probleme der ansteigenden Mieten zu lösen. Zur Betrachtung der ortsüblichen Vergleichsmiete sollten mindestens acht Jahre herangezogen werden und die Möglichkeit der Rückforderung zu viel gezahlter Miete grundsätzlich eingeführt werden. Zudem sollte die „Bremse“ auch auf bestehende Mietverträge ausgeweitet werden.