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Gastkommentar

Deutschlands soziale Frage oder Wenn Wohnen zum Armutsrisiko wird

Von Thomas Öchsner, leitender Redakteur in der Wirtschaftsredaktion der Süddeutschen Zeitung

Jetzt sind sogar die Kleinen dran. Geht es um Wohnungsnot und bezahlbaren Wohnraum, denkt man sofort an München oder Berlin, Frankfurt am Main oder Stuttgart, an die Hochburgen für exorbitant gestiegene Mietpreise. Doch nun wird sogar außerhalb der Metropolen das Wohnen deutlich teurer. Auch in vielen Klein- und Mittelstädten diagnostizierte der Immobilienverband Deutschland bereits einen rasanten Preisanstieg.

Damit sollte auch für den Letzten klargeworden sein: Bezahlbaren Wohnraum zu finden, ist in Deutschland zur sozialen Frage schlechthin geworden. Die steigenden Wohnkosten werden mehr und mehr zum Armutsrisiko, jetzt schon und erst recht im Alter. Sie verstärken die Ungleichheit im Land und die Kluft zwischen denen, die Wohneigentum haben oder erben, und denjenigen, die lebenslang zur Miete wohnen. Bezahlbarer Wohnraum ist jedoch nicht irgendeine Ware. Es geht um ein Menschenrecht. Und ob das für Millionen nur auf dem Papier steht, kann man nicht dem Markt überlassen. Umso ärgerlicher ist, dass beim sozialen Wohnungsbau immer noch zu wenig vorangeht.

Es geht um ein politisches Versagen mit Ansage: Seit Jahrzehnten schrumpft die Anzahl der geförderten Wohnungen für Menschen mit geringem Einkommen. Auf der einen Seite haben Länder und Kommunen nur noch wenige Sozialwohnungen gebaut, auf der anderen Seite fallen Jahr für Jahr zehntausende Sozialwohnungen aus der Mietpreisbindung heraus. Und ausgerechnet in den größten Städten, wo bezahlbarer Wohnraum schon für Durchschnittsverdiener besonders knapp ist, ist diese Kluft besonders groß. Verschärft wurde das Problem durch den Ausverkauf von staatlichen Wohnungsbeständen an Investoren, die vor allem ihre Rendite maximieren wollen, und einen Fehler im System: Die Länder, seit 2006 zuständig für den sozialen Wohnungsbau, haben dafür vom Bund Milliarden kassiert. Aber das Geld konnten sie jahrelang auch für etwas anderes ausgeben.

Was also tun? Die kommunale Bauverwaltung mit Personal aufzustocken, damit bezahlbare Wohnungen schneller genehmigt und auch gebaut werden können, ist gut und richtig. Aber das dauert ebenfalls Jahre. Bund und Länder sollten, was zum Teil schon geschieht, vermehrt ihre Grundstücke an Kommunen unterhalb des realen Werts verkaufen. Zusätzlich wird man nicht darum herumkommen, in Städten, in denen der Boden ein so begrenztes Gut ist, klug nachzuverdichten. Warum sollen zum Beispiel auf Einkaufszentren keine Wohnungen entstehen?

Wer nun allerdings glaubt, sozialer Wohnungsbau sei ein Allheilmittel, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, unterliegt einem Irrglauben. Vielmehr geht es um ein mühsames Geschäft, bei dem einige Hürden zu überwinden sind. Problem Nummer eins: Selbst wenn Geld quasi wie im Schlaraffenland unbegrenzt fließen würde, dauert es viele Jahre, bis größere Wohneinheiten mit Mietbindung aus dem Boden gestampft sind. Problem Nummer zwei: In den Behörden sitzen nach diversen Sparrunden zu wenig Fachleute, die solche Projekte schnell auf den Weg bringen können. Problem Nummer drei: Vor allem in den Städten, in denen die Mieten besonders stark gestiegen sind, fehlt preisgünstiges Bauland. Das ist für den sozialen Wohnungsbau der Flaschenhals: Nicht die Investoren fehlen, sondern die Bauflächen.

Die Bundesregierung muss jedoch auch nachlegen und eine Bodenwertsteuer einführen. Nur so kann der Fiskus endlich Bodenspekulanten empfindlich zur Kasse bitten. Es darf sich nicht mehr lohnen, Bauland – in der Hoffnung auf weiter rasant steigende Bodenpreise – brachliegen zu lassen.

All das könnte zumindest helfen, den sozialen Wohnungsbau zu erleichtern. Kein Politiker oder Mieterschützer sollte allerdings so tun, als ob sich mit einem nationalen Programm für mehr Sozialwohnungen das Thema Wohnungsnot schnell lösen ließe. Selbst wenn die Koalition zukünftig mehr Geld für solche Wohnungen ausgeben wird, die Milliarden reichen niemals, um auf die 80 000 neuen Sozialwohnungen jährlich zu kommen, die Experten für nötig halten. Die Vergabe der wenigen neuen Sozialwohnungen wird deshalb immer einer Förderlotterie gleichkommen, weil die Kluft zwischen der Anzahl der Anspruchsberechtigten und der der vorhandenen geförderten Wohnungen riesig ist.

Auch hat der soziale Wohnungsbau nicht gerade den allerbesten Ruf. Das liegt nicht nur an den Bausünden der Vergangenheit. Wenn der Staat entscheidet, was wo wie gefördert wird, vermuten manche Ökonomen immer gleich Filz, Korruption und Ineffizienz, der Skandal um die „Neue Heimat“ wirkt immer noch nach. Wer in Zukunft Sozialbauten errichten will, muss das besser machen und darauf achten, dass keine neuen seelenlosen Betonburgen und Gettosiedlungen für Geringverdiener entstehen, in die keiner einziehen will.

Hinzu kommt das Problem der Fehlbelegung. In vielen geförderten Wohnungen leben Menschen, die dort eigentlich nicht sein dürften, weil sie inzwischen zu viel verdienen. Der Aufwand, unberechtigte Sozialmieter herauszufischen, ist aber sehr hoch. Fast alle Bundesländer haben Strafabgaben auf Fehlbeleger wieder abgeschafft, nicht nur wegen der zeitaufwendigen Verwaltungsarbeit. Kommunalpolitiker scheuen sich davor, Fehlbeleger aus den Wohnungen zu werfen, zumal so nicht so schnell Gettosiedlungen für sozial Schwache entstehen. Und wer, wie zunehmend mehr Kommunen, von Bauträgern und Wohnungsbauunternehmen verlangt, in einer neuen Anlage eine bestimmte Quote von günstigen Wohnungen bereitzuhalten, muss wissen, wie solche Investoren ticken. Keiner verzichtet gern freiwillig auf Mieteinnahmen, also vermieten oder verkaufen sie zum Ausgleich in der neuen Anlage andere Wohnungen umso teurer. Die Durchschnittsverdiener gehen so wieder leer aus. Die teurere Wohnung können sie sich nicht leisten, in die billigere kommen sie nicht rein, weil sie dafür zu viel verdienen.

Trotzdem bleibt der soziale Wohnungsbau wichtig, für die Lösung der Versorgungslücken gerade in den Städten hilft er jedoch nur begrenzt. Da muss schon mehr passieren, um die Menschen zu unterstützen, die notgedrungen in Wohnungen leben, die sie sich eigentlich nicht leisten können. Man könnte zum Beispiel denjenigen, die bauen, nicht mehr mit deutscher Regelungswut alles bis ins letzte Detail vorschreiben, das macht das Bauer immer teurer. Kommunen sollten, wie in einigen Städten längst üblich, Wohngenossenschaften stärker unterstützen. Die Politik muss generell die Peripherie von Städten und Metropolregionen fördern, zum Beispiel durch einen besseren öffentlichen Nahverkehr, die Ansiedlung von öffentlichen Einrichtungen oder schnelleres Internet. Solange sich am Grundproblem nichts ändert, wird an Symptomen herumgedoktert: In gefragten Städten fehlt das Bauland, und in der sterbenden Provinz, wo das Wohnen noch günstig sein kann, fehlen die Arbeitsplätze, was die Landflucht verstärkt.

Soll die öffentliche Hand angesichts so vieler Hürden es daher gleich sein lassen mit dem Bau von mehr Sozialwohnungen? Nein, auf keinen Fall! Nur sollte man davon nicht ein wundersames, schnelles Ende der Wohnungsnot erwarten.