Das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) „soll die bislang rasante Preisentwicklung auf dem freien Mietenmarkt nicht nur bremsen, es soll die Mieten auch auf ein sozialverträgliches Maß zurückführen“. Hierdurch soll „angemessener Wohnraum auch für Bevölkerungsschichten mit mittlerem und geringem Einkommen zu bezahlbaren Mietpreisen erhalten und zugänglich gemacht“ werden. So heißt es in der Begründung des so genannten Mietendeckelgesetzes.
Doch führt der Mietendeckel zu den politisch gewünschten Effekten? Wie hat sich der Berliner Mietmarkt seitdem entwickelt? ImmoScout24 hat die Entwicklung von Angebot, Nachfrage und Preisen auf dem Berliner Wohnungsmarkt analysiert und zusammengefasst.
So ist seit dem 23.11.2020 die zweite Stufe des Berliner Mietendeckels in Kraft und die Mieten sind auf den Stand von Juni 2019 eingefroren.
Kaum Entlastung auf dem Berliner Wohnungsmarkt
Innerhalb eines Jahres (Okt. 19 – Okt. 20) sanken die Angebotsmieten für vom Mietendeckel betroffenen Wohnungen um 1,4 Prozent, von durchschnittlich 12,82 Euro auf 12,64 Euro pro Quadratmeter. In den Monaten Juli bis September zeigte sich ein noch deutlicherer Rückgang um bis zu 5 Prozent. Damit zeigt der Mietendeckel Wirkung.
Die Entlastung fällt allerdings sozial unausgewogen aus. So können Bestandsmieter von sanierten Altbau-Wohnungen in absoluten Werten deutlich mehr sparen als Bewohner in 80er-Jahre-Häusern am Stadtrand. Mieter einer top-sanierten Altbauwohnung mit 100 Quadratmeter Wohnfläche, deren Miete von 13,50 auf 9,83 Euro pro Monat sinkt, sparen knapp 400 Euro pro Monat. Demgegenüber können Mieter einer Wohnung in gleicher Größe ihre Miete zum Beispiel von 7,50 Euro auf 6,91 Euro absenken. Somit sparen sie nur ca. 60 Euro im Monat.
Zentrale Innenstadtlagen auch für Normalverdiener bezahlbar zu machen, wäre ein toller Erfolg des Mietendeckels, wenn er gleichzeitig genug Angebot schaffen würde. Eine Datenanalyse von ImmoScout24 zeigt allerdings einen gegenläufigen Trend. Das Gesamtangebot an verfügbaren Mietwohnungen in Berlin verringerte sich auf dem führenden Immobilien-Marktplatz Deutschlands innerhalb eines Jahres um 37 Prozent (Okt. 19 – Okt. 20). Dieser Effekt wurde fast vollständig durch Bestandsmietwohnungen hervorgerufen, die vor 2014 fertig gestellt wurden und demnach vom Mietendeckel umfasst sind. In diesem Segment sank das Angebot im selben Zeitraum um 58,9 Prozent. Ausgenommen von diesem Rückgang sind hingegen Neubau-Mietwohnungen, die nicht vom Mietendeckel betroffen sind (Fertigstellung nach 2014). Die Anzahl der Angebote in diesem Segment stieg um neun Prozent.
Konträre Entwicklung beim Wohnimmobilien-Angebot in anderen Großstädten
Dass diese Effekte nicht durch die Corona-Pandemie oder andere Einflussfaktoren hervorgerufen wurden, zeigt ein Blick auf die anderen vergleichbaren Top-6-Metropolen in Deutschland. In Hamburg, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Köln, München und Stuttgart nahm das Wohnimmobilien-Angebot auf ImmoScout24 im gleichen Zeitraum deutlich zu. So stieg in den Top-6-Städten das Gesamtangebot an Mietwohnungen um 50,6 Prozent (Okt. 19 zu Okt. 20). Auch das Angebot an Mietwohnungen, die vor 2014 fertig gestellt wurden, stieg in diesen Städten um 45,4 Prozent, ganz im Gegensatz zu der Entwicklung in Berlin.
Weniger Angebot stößt auf eine anhaltend hohe Nachfrage
Angesichts des gesunkenen Angebots von Mietwohnungen in Berlin explodierte seit Februar 2020 die Anzahl der Kontaktanfragen pro Inserat für Wohnungen mit Fertigstellung vor 2014 im dreistelligen Prozentbereich. Im September 2020 lag dieser Wert bei 172 Prozent im Vergleich zum vorigen Jahr. Demnach stieg die Konkurrenz um die vorhandenen Mietangebote enorm an. Gab es im September 2019 noch 69 Kontaktanfragen pro inserierter Mietwohnung, waren es dieses Jahr bereits 188 Kontaktanfragen pro Wohnung.
Immobiliensuchende haben es also schwerer denn je, in Berlin eine Mietwohnung zu finden.
Angebot und Preise für Eigentumswohnungen steigen weiter an
Im gleichen Zeitraum nahm das Gesamtangebot an Eigentumswohnungen in Berlin auf ImmoScout24 um 14,5 Prozent zu (Okt. 19 – Okt. 20). Das Angebot an Eigentumswohnungen mit Fertigstellung vor 2014 stieg in Berlin um 21,2 Prozent.
Anstatt mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, hat der Berliner Senat den Mietpreisen für die Dauer von fünf Jahren einen Deckel aufgesetzt. Nach Ablauf der Geltungsdauer des Mietendeckelgesetzes könnten Nachholeffekte auftreten und die Mietpreise dann sprunghaft ansteigen.
Berlin braucht Rechtssicherheit!
Der Mietendeckel hat zu einem hohen Ausmaß an Rechtsunsicherheit für Vermieter und Mieter geführt. Mietern wird empfohlen, ihre Mieteinsparungen für den Fall zurückzulegen, dass der Mietendeckel vom Bundesverfassungsgericht gekippt wird.
Alle Marktteilnehmer warten dahingehend dringend auf eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes. Weiter schreckt der Mietendeckel mit seinen strengen Miethöhen und der damit verbundenen Rechtsunsicherheit Investoren ab, in den dringend benötigten Neubau und die Sanierung von Wohnungen in Berlin zu investieren.
Weitere Infos zum Thema Mietendeckel finden Sie bei ImmoScout24 unter: Mietendeckel