Mit dem Wohnpaket geht die Wohnraumoffensive der Bundesregierung in Runde zwei. Knapp ein Jahr nach dem Wohngipfel im September 2018 hat die Bundesregierung am 18. August 2019 eine Reihe von Maßnahmen vereinbart, die die Erhaltung bezahlbaren Wohnraums zum Ziel haben.
Mietpreisbremse bis 2025 verlängert
Die im Jahr 2015 eingeführte Mietpreisbremse sieht vor, dass die Miete einer Wohnung in einem angespannten Wohnungsmarkt oder einer ganzen Stadt bei der Neuvermietung nicht über 10 Prozent der örtlichen Miete liegen darf. Das Gesetz sollte ursprünglich für einen Zeitraum von fünf Jahren gelten.
Bereits auf dem Wohngipfel am 18. September 2018 wurden die Verlängerung der Mietpreisbremse um fünf weitere Jahre bis 2025 sowie eine Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete auf sechs Jahre auf die Agenda gesetzt.
Das Vorhaben hat die Regierung jetzt umgesetzt. Damit wird die Vergleichsmiete im Mietspiegel in der Regel etwas niedriger ausfallen als bisher. Vermieter müssen damit einen niedrigeren Ausgangswert einhalten
Wohnpaket: Bei Verstoß gegen die Mietpreisbremse droht Rückzahlung
Bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse, soll zu viel gezahlte Miete auch rückwirkend für einen Zeitraum von 2,5 Jahren nach Vertragsschluss zurückgefordert werden können.
Laut einer Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DWI) hat die in 2015 eingeführte Mietpreisbremse in Städten mit dieser Regelung gegenüber Städten ohne Mietpreisbremse eine Reduzierung der Mietpreissteigerung um ca. 2,5 Prozent bewirkt.
Branchenexperten, wie Prof. Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW) sehen die Mietpreisbremse allerdings kritisch: Sie würde zwar den Mietanstieg verlangsamen, aber tendenziell noch mehr Mieter motivieren, in Ballungszentren zu ziehen, was die Nachfrage weiter erhöht.
Vermieter, besonders von wenigen oder kleinen Objekten, könnten zudem eher dazu tendieren, ihre Immobilien zu verkaufen, wenn sich eine Vermietung nicht mehr lohnt. Zudem würden Vermieter weniger motiviert sein, in die Instandhaltung und Modernisierung ihrer Objekte zu investieren.
Der Gesetzentwurf zur Reform des Mietspiegelrechts sollte bis zum Jahresende 2019 von Justizministerin Christine Lambrecht (SPD) vorgelegt werden.
Teilung der Maklerprovision beim Verkauf
Darüber hinaus beschloss der Koalitionsausschuss erstmals eine gesetzlich festgeschriebene Teilung der Maklerprovision beim Verkauf von Immobilien zwischen Käufer und Verkäufer, die bundesweit gültig sein soll. Wer den Makler künftig bestellt (meist der Verkäufer) wird nur maximal die Hälfte der Gesamtkosten auf die andere Partei übertragen können.
Die neuen Regeln sollen die hohen Erwerbsnebenkosten für Immobilienkäufer senken, den Erwerb von Wohneigentum damit attraktiver machen und gewährleisten, dass der Makler sich seiner Doppelfunktion als Berater für Verkäufer und Käufer annimmt. Eine Verabschiedung des Gesetzes ist derzeit für Februar 2020 geplant.
Begrenzung der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen
Künftig will die Bundesregierung die Möglichkeiten der Umwandlung von Miet˗ in Eigentumswohnungen erschweren. Nach deutschem Recht liegt Eigenbedarf dann vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst oder für eine zu seinem Hausstand gehörende Person (Pflegekraft, Familienangehörige wie Eltern, Kinder, Enkel, Großeltern, Nichten oder Neffen) benötigt.
Die Fristen der Ankündigung des Eigenbedarfs sind gesetzlich geregelt: Hat ein Mieter die Wohnung weniger als fünf Jahre bewohnt, kann ihm mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden. Wohnt er zwischen fünf und acht Jahren in der Wohnung liegt die Frist bei sechs Monaten. Bei Mietverträgen, die über acht Jahre bestehen, erhöht sich die Frist auf neun Monate.
Beim Kauf einer vermieteten Wohnung hat der neue Eigentümer frühestens nach drei Jahren das Recht, die Wohnung wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Berlin und Hamburg haben sogar Sperrfristen von 10 Jahren. Somit sind Mieter beim Eigentümerwechsel für eine gewisse Zeit gesetzlich geschützt.
Laut dem Deutschen Mieterbund ist der Eigenbedarf der meistverbreitete Kündigungsgrund mit rund 80.000 Kündigungen jährlich. „Die Gerichte haben in den letzten Jahren die Eigenbedarfskriterien stark aufgeweicht“, kritisiert der Geschäftsführer und Leiter der Presse- und Öffentlichkeitsarbeit des Deutscher Mieterbunds e.V. Ulrich Ropertz.
Das soll sich nach dem Beschluss des Maßnahmenpakets des Koalitionsausschusses nun ändern. Ein Gesetzentwurf zur Verschärfung der Kriterien ist geplant und soll bis Ende des Jahres vorliegen.
Wohnpaket: Weitere geplante Maßnahmen
Zur Mobilisierung von Bauland werden künftig die Regelungen zur verbilligten Abgabe von Grundstücken durch die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima) aus 2018 auf Flächen des Bundeseisenbahnvermögens (BEV) übertragen.
Zudem sollen Gespräche mit der Deutschen Bahn geführt werden, um weitere Grundstücke aus deren Bestand zu mobilisieren.Zur Nutzung landwirtschaftlicher Flächen möchte der Bund bis Ende 2019 einen Gesetzentwurf zur Änderung des Baugesetzbuches vorlegen.
Kommunen sollen künftig Baulücken leichter erschließen können, z.B. durch eine Weiterentwicklung des Vorkaufsrechts oder durch die vereinfachte Anwendung eines Baugebots.
Zudem besteht die Absicht, falls im parlamentarischen Verfahren zum Bundeshaushalt 2020 finanzielle Spielräume vorhanden sind, zusätzliche Mittel in Höhe von 100 Mio. Euro für einen "Investitionspakt zur Reaktivierung von Brachflächen" zur Verfügung zu stellen, vor allem für den Neubau von preiswerten Mietwohnungen.
Wohnungsbauprämie wird neu berechnet
Ab 2021 werden die Einkommensgrenzen von derzeit 25.600 Euro für Alleinstehende bzw. 51.200 Euro für Verheiratete auf 35.000 bzw. 70.000 Euro angehoben. Der Fördersatz steigt von 8,8 auf 10 Prozent.
Nach Zustimmung des Bundestags hat auch der Bundesrat am 29. November 2019 diesem Vorhaben der großen Koalition zugestimmt. Des Weiteren wird eine Anpassung des förderfähigen Höchstbetrages vorgenommen, auf 700 Euro für Singles und 1.400 Euro für Paare.
Mit dieser Neuregelung soll die Förderung - besonders für junge Familien - wieder attraktiver werden und den Erwerb von Wohneigentum unterstützen.
Wohnpolitik Deutschland
Die Maßnahmen des Wohnpakets machen deutlich, dass die Wohnraumproblematik in der politischen Agenda inzwischen weit oben steht. Viele der auf dem Wohngipfel im September 2018 geplanten Maßnahmen wurden in diesem Jahr umgesetzt oder auf den Weg gebracht.
In den nächsten Schritten soll über Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer für Ersterwerber eines selbstgenutzten Wohneigentums diskutiert werden sowie über steuerliche Erleichterungen für Landwirte, die Flächen für die Bebauung mit Mietwohnungen bereitstellen.