Category: Wohngipfel 2018

Faktencheck: Die Bilanz der Wohnpolitik

Am 21. September 2018 trafen sich auf Einladung der Bundesregierung rund 100 Vertreter von Bund, Ländern und Kommunen, der Bauwirtschaft sowie Mieter- und Immobilienverbänden zum Wohnbaugipfel im Bundeskanzleramt, um Maßnahmen zur Linderung der Wohnraumproblematik zu diskutieren und verabschieden.

Teilnehmer waren u.a. die Bundeskanzlerin Dr. Angela Merkel und Bundesinnenminister Horst Seehofer, sowie Mitglieder des Bündnisses für bezahlbares Wohnen und Bauen wie u.a. der Zentrale Immobilien Ausschuss e.V. (ZIA), der Eigentümerverband Haus & Grund e.V., der Deutsche Mieterbund e.V. (DMB) und die (Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland (BID).

Das Ergebnis war ein umfassendes Maßnahmenpaket mit dem Ziel, bis zum Ende der Legislaturperiode 1,5 Millionen neue Wohnungen zu bauen und damit bezahlbaren Wohnraum in Deutschland zu sichern. Wo stehen wir ein Jahr später? Unser Faktencheck gibt Aufschluss!

Stärkung des sozialen Wohnungsbaus

Seit der Föderalismusreform I im Jahr 2006 liegt die Zuständigkeit der sozialen Wohnraumförderung ausschließlich bei den Ländern. Als Ersatz für den Wegfall früherer Finanzhilfen bewilligte der Bund den Ländern Kompensationsmittel.  2018 und 2019 waren dies jeweils rund 1,5 Mrd. Euro.

Mit der Verabschiedung der Grundgesetzänderung zu Bundesfinanzhilfen im sozialen Wohnungsbau am 21. Februar 2019 (in Kraft seit dem 4. April 2019) dieses Jahres kann der Bund die Länder auch nach 2019  im sozialen Wohnungsbau finanziell unterstützen. Bis 2021 stehen dafür weitere zwei Mrd. Euro zur Verfügung, die bereits im Bundeshaushalt 2020 enthalten sind. Insgesamt hat der Bund von 2018 bis 2021 fünf Mrd. Euro als Finanzhilfe vorgesehen. Bis 2021 sollen damit über 100.000 neue Sozialwohnungen entstehen.

Eine inhaltliche Einigung zur Verwaltungsvereinbarung für das Jahr 2020 steht seit dem 16. Dezember 2019 fest.

Trotz Förderung ist die Anzahl der staatlich bezuschussten Wohnungen gesunken. Denn Sozialwohnungen behalten ihren Status nur für 20 bis 30 Jahre. Dann fallen sie aus der Bindung und werden wieder „normal“ am Markt vermietet.

Auf diesem Wege hat sich ihre Zahl in den letzten 15 Jahren fast halbiert. 2018 sank der Bestand trotz des Entstehens von 27.040 neuen Wohnungen um 42.500 Sozialwohnungen, ein Rückgang von 3,5 Prozent. Um den Bedarf zu decken, fordert der Mieterbund 80.000 zusätzliche Sozialwohnungen jährlich.

🚦 Fazit: Die Voraussetzung wurde geschaffen, aber das Ziel, mehr sozialen Wohnraum zu schaffen, ist bis dato verfehlt – aktueller Ampelstatus: gelb.

Das Baukindergeld – ein echter Renner

Mit aktuell 3,9 Mrd. Euro bewilligten Mitteln zur Eigentumsbildung kann die Einführung des Baukindergelds als Erfolg eingestuft werden. Zum Jahresende 2019 sind bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) 185.000 Anträge eingegangen, die Nachfrage ist groß. Die meisten Anträge kommen derzeit aus Nordrhein-Westfalen gefolgt von Baden-Württemberg, Bayern und Niedersachsen. Für die Laufzeit von zehn Jahren stehen 9,9 Mrd. Euro zur Verfügung. Anträge können bis zum 31.12.2023 gestellt werden, jedoch nur, wenn bis zum 31.Dezember 2020 eine Baugenehmigung erteilt oder ein Kaufvertrag unterschrieben ist.*

*Anmerkung der Redaktion: Das Baukindergeld gibt es jetzt drei Monate länger als ursprünglich geplant! Hintergrund: Durch die Coronapandemie können viele Familien, die das Baukindergeld eigentlich in Anspruch nehmen wollten, nicht rechtzeitig bis Jahresende ihren Kaufvertrag oder ihre Baugenehmigung vorlegen. Der Zeitraum wurde darum bis zum 31.03.2021 verlängert.

Baukindergeld
Baukindergeld

Vom Baukindergeld werden in den nächsten Jahren genau 833.333 Kinder profitieren. Damit ist es ein gutes Instrument der Eigentumsbildung und dient der Familienvorsorge für das Alter, allerdings wird neuer Wohnraum nur begrenzt geschaffen. Seit Jahresbeginn wurde Baukindergeld zu 24 Prozent für Neubauvorhaben und zu 76 Prozent für den Kauf von Bestandsimmobilien beantragt. Die Neubauquote hat sich mit den zunehmenden Baufertigstellungen laut KfW in 2019 erhöht und entspricht dem Marktdurchschnitt beim Erwerb von Wohneigentum.

Wenn privat neu gebaut wird, dann meist außerhalb der städtischen Ballungszentren. Dadurch entsteht kaum neuer Wohnraum, wo er am dringendsten gebraucht wird.  Dennoch trägt der Neubau im Speckgürtel dazu bei, die Innenstädte zu entlasten.

Kritiker werfen der Regierung vor, dass einkommensschwache Familien nicht profitieren und die Bundesregierung deutlich mehr Mittel für das Baukindergeld ausgebe als für sozialen Wohnungsbau.

🚦 Fazit: Ampel auf Grün

Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau

Das Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus ist am 8. August 2019 in Kraft getreten. Mit dem neuen Paragraphen 7b des Einkommensteuergesetzes wird der Neubau von Mietwohnungen attraktiver als bislang. Fünf Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten einer neuen Mietwohnung können für Bauanträge zwischen 31. August 2018 und dem 31. Dezember 2021 zusätzlich bei der Steuer geltend gemacht werden.

🚦 Fazit: grün!

Wohnungsbauprämie – Anreiz für das Eigenheim

Ein weiteres Ergebnis des Wohngipfels von September 2018: Die gesetzliche Regelung zur Wohnungsbauprämie wird verbessert. Die Entscheidung dazu erfolgte am 29. November 2019 mit der Zustimmung des Bundesrats zum Vorhaben der großen Koalition. Ab 2021 werden die Einkommensgrenzen von derzeit 25.600 Euro für Alleinstehende bzw. 51.200 Euro für Verheiratete auf 35.000 bzw. 70.000 Euro angehoben. Der Fördersatz steigt von 8,8 auf 10 Prozent. Des Weiteren wird eine Anpassung des förderfähigen Höchstbetrages vorgenommen auf 700 Euro für Singles und 1.400 Euro für Paare.

🚦 Fazit: Das Vorhaben wurde erfolgreich umgesetzt. Die Ampel ist grün.

Status der Wohngeipfel-Maßnahmen
Status der Wohngeipfel-Maßnahmen

Wohneigentumsrecht (WEG): Reform ist auf den Weg gebracht

Am 14. Januar 2020 veröffentlichte das Ministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (MJV) den Referentenentwurf für das Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohneigentumsgesetzes, basierend auf dem im August 2019 vorgelegten Abschlussbericht einer Bund-Länder-Arbeitsgruppe*.

Neben den Maßnahmen zur Barrierereduzierung und zur energetischen Sanierung verlangt auch die Errichtung von Lademöglichkeiten zur Förderung der Elektromobilität Eingriffe in die Bausubstanz, so das Ministerium. Demnach sollen der Umbau und die Modernisierung von Wohnanlagen erleichtert und entbürokratisiert werden. Darüber hinaus sieht der Entwurf eine Stärkung der Rechte der Wohnungseigentümer und des Verwaltungsbeirats vor.

*Anmerkung der Redaktion: Der Bundestag hat die WEG-Reform am 17.9.2020 endgültig beschlossen. Voraussichtlich ab 1.12.2020 gelten die neuen Regelungen. Der Bundesrat muss noch zustimmen. Was ändert sich künftig für Eigentümer und welche der umstrittenen Entwürfe haben es tatsächlich ins Gesetz geschafft? 

🚦 Fazit: Ampel auf Grün!

Städtebauförderung: künftig mehr Flexibilisierung und Entbürokratisierung

Der Bundestag hat am 10. Mai 2019 den Antrag „Städtebauförderung – Eine Erfolgsgeschichte für Bürgerinnen und Bürger vor Ort“ (19/9917) angenommen. Mit einer Rekordsumme von 790 Millionen Euro an staatlichen Zuschüssen pro Jahr können Städte und Gemeinden ab sofort Plätze und Straßenzüge umgestalten, Gebäude sanieren und städtische Schandflecken beseitigen. Daneben stehen für die Fortführung des Bundesprogramms „Nationale Projekte des Städtebaus“ 75 Millionen Euro bereit.

Seit der Einführung wurde das Förderinstrument überholt und konzentriert sich ab 2020 auf drei statt vorher sechs Programme. Die Ausweisung von Fördergebieten und ein Entwicklungskonzept sind weiterhin kommunale Fördervoraussetzungen. Nun aber kommen noch Maßnahmen zum Klimaschutz (z.B. Verbesserung des Stadtgrüns) und die interkommunale Zusammenarbeit dazu.

Der Förderantrag ist beim zuständigen Landesministerium zu stellen. Auch private Personen (in Sanierungs- oder Fördergebieten) können zu bestimmten Sanierungsmaßnahmen eine Förderung bei ihrer zuständigen Kommunalverwaltung zu beantragen.

🚦 Fazit: Für die erfolgreiche Umsetzung setzen wir die Ampel auf Grün.

Weiterentwicklung des mietrechtlichen Rahmens – bezahlbares Wohnen

Das „Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG)“ ist wie vom Wohngipfel/der Bundesregierung versprochen zum 1. Januar 2019 in Kraft getreten. Damit ist die Auskunftspflicht des Vermieters über die Vormiete erweitert und ein Einspruch der Mieter gegenüber ihren Vermietern wegen der Nichteinhaltung der Mietpreisbremse erleichtert worden. Zur Entlastung der Mieter nach einer Modernisierung sind der Umlagesatz auf acht Prozent gesenkt und eine betragsmäßige Kappung bei der Mieterhöhung aufgrund von Modernisierung eingeführt worden.

Am 9. Oktober 2019 hat das Bundeskabinett zwei weitere Gesetzesvorhaben beschlossen: Die Mietpreisbremse wird verschärft und bis 2025 verlängert (verabschiedet vom Deutschen Bundestag am 14. Februar 2020). Außerdem werden sich Käufer und Verkäufer Maklergebühren bei Immobilienkäufen voraussichtlich ab 1. Oktober 2020 teilen. Des Weiteren ist ein Gesetz zur Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete von vier auf sechs Jahre am 1. Januar 2020 in Kraft getreten.

🚦 Fazit: Die Mieterrechte wurden trotz starker Kritik seitens der Opposition und Teilen der Immobilienbranche in mehreren Schritten gestärkt – Ampel auf Grün.

Wohngeldreform: Mehr Wohngeld zum 1. Januar 2020

Die Wohngeldreform 2020 („Wohngeldstärkungsgesetz“) wurde am 18. Oktober 2019 vom Bundestag verabschiedet. Damit stehen allein für 2020 rund 1,2 Mrd. Euro Wohngeld zur Verfügung. 180.000 Haushalte profitieren erstmals von diesem Zuschuss oder haben erneut Anspruch auf Unterstützung. Außerdem wird die durchschnittliche Wohngeldleistung bestehender Empfänger um etwa ein Drittel erhöht und die neue Mietenstufe VII eingeführt, um höhere Mieten in angespannten Wohnungsmärkten zu berücksichtigen.

Insgesamt werden rund 660.000 Haushalte bei den Wohnkosten entlastet. Das Gesetz beinhaltet ebenfalls eine Dynamisierung des Wohngeldes: Ab 2022 wird dieses an die Entwicklung der Bestandsmieten und der Einkommen angepasst.

🚦 Fazit: Die Ampel steht auf Grün, eine schnelle Anpassung seit der letzten Reform 2016 ist erfolgt.

Nachhaltige Baulandmobilisierung und Bodenpolitik

Eine Expertenkommission hat ihre Ergebnisse für die Mobilisierung von Bauland wie angekündigt am 2. Juli 2019 vorgelegt. Mitgewirkt haben u.a. die Bundesländer sowie acht kommunale Spitzenverbände und Partner des Bündnisses für bezahlbares Wohnen und Bauen.

 

Die Handlungsempfehlungen decken viele Maßnahmen zur Stärkung der Kommunen in der Bodenpolitik ab. So sollen sie künftig über mehr eigene Flächen verfügen, um den Wohnungsmarkt mitzubestimmen. Die Immobilienbranche betrachtet die Ergebnisse kritisch und spricht von Umverteilung statt von Mobilisierung. „Solange Bauland Mangelware bleibt, weil die Kommunen zu wenig und zu langsam Bauland ausweisen, wird es keine gerechte Bodenpolitik und keine Lösung des Wohnraummangels geben.“, meint Christian Bruch vom Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen.

🚦 Fazit: Die Baukommission hat wie versprochen ihre Ergebnisse geliefert. Es bleibt abzuwarten, ob die Mobilisierung von Bauland beschleunigt wird. Die Ampel steht auf gelb.

Verbilligte Abgabe von öffentlichen Liegenschaften

2018 wurde mit dem Haushaltsgesetz die Grundlage geschaffen: Länder und Kommunen dürfen entbehrliche Grundstücke der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) an private Dritte zum Zwecke des sozialen Wohnungsbaus verkaufen. Anders ist es im Erbbaurecht: Hier stehen neue rechtliche Grundlagen für einen Verkauf der Liegenschaften noch aus. Rund 4.500 Erbbaurechte liegen derzeit bei der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA).

Außerdem wurde mit dem Bundeshaushalt 2020 die Übertragung der BImA-Verbilligungsrichtlinie auf Grundstücke des Bundeseisenbahnvermögens (BEV) bei Veräußerung zum Zweck des sozialen Wohnungsbaus beschlossen.

Insgesamt sind bislang wenig Bundesgrundstücke im Zuge dieser Neuregelung vergeben worden. Seit 2015 wurden bzw. werden nur 3.600 Wohnungen auf solchen Grundstücken gebaut.

🚦 Fazit: Tendenz ist steigend, die Ampel steht aber noch auf Gelb.

Reform der Grundsteuer beschlossen

Der Bundestag hat die Reform der Grundsteuer am 18. Oktober 2019 verabschiedet. Ein wichtiges Ziel war, die Grundsteuer als verlässliche Einnahmequelle der Kommunen zu erhalten. Das heutige dreistufige Verfahren – Bewertung, Steuermessbetrag, kommunaler Hebesatz – bleibt bestehen. Die Bewertung der Grundstücke nach neuem Recht erfolgt erstmals zum 1. Januar 2022. Die heutigen Steuermesszahlen werden so abgesenkt, dass die Reform insgesamt aufkommensneutral ausfällt. Die Gemeinden erhalten die Möglichkeit, für unbebaute, baureife Grundstücke einen erhöhten Hebesatz festzulegen. Diese sogenannte „Grundsteuer C“ soll dabei helfen, Wohnraumbedarf künftig schneller zu decken. Die neuen Regelungen gelten ab dem 1. Januar 2025.

🚦 Fazit: Die „GroKo“ hat geliefert. Ampel auf Grün.

Schnellerer Wohnungsbau durch Digitalisierung

Die Digitalisierung kann Bauvorhaben, besonders in der Planungsphase, beschleunigen.

Ein digitaler Bauantrag spart Zeit und Kosten. Im November 2018 wurde das Digitalisierungslabor der Bundesregierung ins Leben gerufen. Mitte des Jahres hat auch das nationale BIM-Kompetenzzentrum des Bundes seine Arbeit aufgenommen mit dem Ziel, die Digitalisierung im Bauwesen zu beschleunigen.

Erarbeitete Ergebnisse stehen allen Ländern und Kommunen für die weitere Umsetzung zur Verfügung. Laut einer Statusmeldung des Innenministeriums vom Januar 2020 befinden sich die digitalen Referenzprozesse gegenwärtig in die Überführung in reale Prozesse.

🚦 Fazit: Konkrete Ergebnisse stehen noch aus ˗ Ampelstatus ist gelb.

Folgekosten von Regulierung und Normung begrenzen

DIN, EN, ISO – viele staatliche Normen verursachen hohe Kosten bei den Bauträgern. Künftig soll sich der Staat zurücknehmen, um einen günstigeren Bau zu fördern. Die „temporäre Expertengruppe Baunormung“ hat ein Konzept zur Einrichtung einer zentralen unabhängigen Stelle erstellt. Auflagen im Wohngebäudebereich sollen künftig auf ihre Wirtschaftlichkeit bewertet werden. Noch in diesem Jahr sollte ein Pilotprojekt an den Start gehen. Bislang wurde dazu allerdings nichts bekannt. 

🚦 Fazit: Konkrete Maßnahmen sind derzeit nicht ersichtlich, der Ampelstatus ist rot.

Energieeffizienz bei Neubauten – Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Am 23. Oktober 2019 hat das Bundeskabinett den Gesetzentwurf zum Gebäudenergiegesetz (GEG) verabschiedet. Ziel ist die Entbürokratisierung und eine Vereinfachung für Bauherren und Planer. Das GEG schafft ein einheitliches Regelwerk für die energetischen Anforderungen an Neubauten, an Bestandsgebäude und an den Einsatz erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteversorgung von Gebäuden.

Der Gesetzentwurf wurde nach einer kritischen Stellungnahme des Bundesrates am 29. Januar im Bundestag in der ersten Lesung beraten. Bis 2050 soll der Gebäudesektor weitestgehend klimaneutral sein.  Zwei wesentliche Bestandteile dafür sind: ein niedriger Energieverbrauch durch besseren Wärmeschutz sowie die Nutzung von erneuerbaren Energien. Die Bundesregierung verweist auf die beschlossenen Maßnahmen: steuerliche Förderung der energetischen Gebäudesanierung mit bis zu 20 Prozent der Kosten, Einführung einer CO2-Bepreisung für die Sektoren Wärme und Verkehr ab 2021, Stärkung der investiven Gebäudeförderprogramme und Einführung eine „Austauschprämie“ für Ölheizungen. Umweltorganisationen kritisieren den Gesetzentwurf: Die staatliche Förderung unterlaufe die Klimaziele im Gebäudebereich.

🚦 Fazit: Ampel auf gelb!

Strom auf dem eigenen Dach (Mieterstrom)

Mit dem Mieterstromgesetz von 2017 sollte der Bau von Photovoltaikanlagen auf Mietshäusern gefördert werden. Bei rund 700 errichteten Mieterstromanlagen ist die Bilanz nach zwei Jahren ernüchternd. Im Sommer 2019 wurden zumindest durch Anpassungen im Körperschaftsteuergesetz steuerliche Hürden für den Mieterstrom beseitigt. Im Klimaschutzprogramm der Bundesregierung vom 8. Oktober 2019 heißt es an mehreren Stellen, dass „die Rahmenbedingungen beim Mieterstrom“ verbessert werden sollen. Ein konkreter Gesetzentwurf liegt noch nicht vor.

🚦 Fazit: Der Ausbau von „Mieterstrom“ bleibt deutlich hinter den Erwartungen zurück – die Ampel ist tiefgelb!

Förderprogramm „Altersgerecht Umbauen“ ist umgesetzt

Die meisten Menschen möchten lange in ihrem Zuhause leben. Mit einem Kredit der KfW von bis zu 50.000 Euro ist es Eigentümern nun möglich, Wohnungen altersgerecht umzubauen. Auch für junge Menschen ist der Kredit beim Neubau oder der Modernisierung interessant, um langfristig barrierefreies Wohnen zu planen. Als Ergänzung bietet die KfW auch das Paket „Energieeffizient Sanieren“ an. Die Maßnahmen fördern zudem die Ertragsmöglichkeiten bei vermietetem Eigentum.

🚦 Fazit: Alles im grünen Bereich!

Das offizielle Ergebnispapier von Bund, Ländern und Kommunen zum Wohngipfel 2018 findest du hier!

Zahl der Woche: 55 Prozent der Deutschen sind Mieter

Eigentümerquote: Deutschland im europäischen Vergleich
Nur knapp 45 Prozent der Deutschen leben in Wohneigentum. 55 Prozent der Haushalte zahlen Miete (laut der Bestandszahlen der LBS 2018; Quelle: Euroconstruct/ifo). Im Gegensatz dazu leben zwei von drei Franzosen und sogar drei von vier Spaniern im Eigenheim, bei uns nicht mal jeder Zweite. Norwegen, Polen und Tschechien führen die Rangliste an. Deutschland bildet weiterhin das Schlusslicht der Immobilienbesitzer im EU-Vergleich. Nur die Schweiz hat noch weniger „Eigenheimer“ als wir.

Schaut man innerhalb Deutschlands, sieht man, dass besonders die Stadtstaaten Hamburg und Berlin beim selbstgenutzten Wohneigentum deutlich unter dem nationalen Durchschnitt liegen. In Berlin sind es nur 16 Prozent. Im Südwesten hingegen, mit dem Saarland an der Spitze, gefolgt von Rheinland-Pfalz, Baden-Württemberg und Bayern, besitzt jeder Zweite ein Eigenheim. Die Mieter in Deutschland wenden durchschnittlich mehr als ein Viertel ihrer Nettoeinkommen für die Mietzahlungen auf (bruttokalt). Bei alleinlebenden Singles sind es sogar um die 30 Prozent. Deutschland hat eine hohe Kaufkraft, die Wirtschaft boomt, warum ist die Zurückhaltung beim Erwerb eines Eigenheims immer noch so groß?

Kaufnebenkosten sind zu hoch
Immobilienkäufer sehen sich in Deutschland mit hohen Erwerbsnebenkosten konfrontiert. So berechnet Bayern 3,5 Prozent Grunderwerbssteuer auf den Kaufpreis, Berlin 6 Prozent und Nordrhein-Westfalen sogar 6,5 Prozent. Das sind je nach Kaufpreis schnell fünfstellige Beträge. Hinzu kommen 1,4 Prozent Notargebühr sowie ggf. eine Provision für einen vermittelnden Makler, die Maklercourtage. Diese Kaufnebenkosten treiben die ohnehin sehr große Investition in ein Eigenheim weiter in die Höhe.

Wenig Ersparnisse
 „90 Prozent der Mieter haben weniger als 50.000 Euro an Ersparnissen“, sagt Professor Michael Voigtländer, Immobilienexperte des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln. Da wird es schwierig mit der Anschaffung des Eigenheims, wo doch die Faustregel besagt, man sollte mindestens 20 Prozent an Eigenkapital einbringen. Damit steht und fällt die Finanzierung. Besonders in Großstädten wie Hamburg, Berlin und München kommt man ohne entsprechende „Polster“ nicht weit.

Mieten oder Kaufen?

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Warum ist Miete so beliebt?
Es gibt auch Gründe, die für die Miete sprechen: Deutschland hat einen hohen Kündigungsschutz, die Bauqualität der Wohnungen einen hohen Standard und Mieter behalten eine hohe Flexibilität im Hinblick auf einen Wohnortwechsel. Haushalte anderer europäischer Länder sind mit ihrer Umgebung deutlich mehr verwurzelt, hier spielt der Aspekt der Sesshaftigkeit eine entscheidende Rolle. Zu guter Letzt, der Sozialstaat in Deutschland sorgt dafür, dass bislang noch ein Grundstock an Sozialwohnungen besteht und bedürftige Mieter mit dem Wohngeld unterstützt werden.

Der Weg in die eigenen vier Wände
Besonders junge Familien verspüren den Wunsch nach den eigenen vier Wänden und dafür gibt es gute Gründe. Neben dem Bedürfnis, sich seine individuelle Wohnumgebung zu schaffen, macht man sich vor allem unabhängig: Denn steigende Mietpreise, Wohnungsmangel und Kündigung wegen Eigenbedarf sind für Eigentümer kein Thema mehr. Ein weiterer Aspekt ist die Absicherung für das „Alter“. Hat man eine Immobile bis zum Renteneintritt abbezahlt, wird man die Entlastung, „mietfrei“ zu wohnen, deutlich im Geldbeutel spüren. In Hinblick auf die weniger erfreulichen Rentenprognosen, bietet das Eigenheim eine große Chance, sich seinen Lebensstandard zu bewahren. Zudem haben Immobilien überwiegend eine gute Wertentwicklung, was zusätzlich für sie als Geldanlage spricht und somit auch ein „kleines“ Vermögen für die Nachkommen sichert. Der anhaltende Niedrigzins für Baukredite bietet zurzeit die besten Voraussetzungen, sich für ein Eigenheim zu entscheiden.

Welche Kosten kommen beim Hausbau auf mich zu?

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Wohnungsbauprämie – ein Erfolgsmodell?
Der Staat fördert die Schaffung von Wohneigentum mit Maßnahmen, wie dem 2018 eingeführten Baukindergeld. Auch die Wohnungsbauprämie wird nach einer Änderungsvorlage der Bundesregierung ab dem Sparjahr 2021 attraktiver gestaltet. Für die jüngere Generation und Geringverdiener bietet die Prämie einen zusätzlichen Anreiz, sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Nach der bisherigen Regelung profitierten nur noch relativ wenige Menschen davon. Nach Entscheidung des Bundestags hat der Bundesrat der Neuregelung am 29. November 2019 zugestimmt. Damit steigt die Einkommensgrenze bei Alleinstehenden von 25.600 Euro auf 35.000 Euro und bei Verheirateten von 51.200 Euro auf 70.000 Euro im Jahr, unter der die Wohnungsbauprämie in Anspruch genommen werden kann. Die Grenze der förderfähigen Einzahlungen erhöht sich von 512 bzw. 1.024 Euro auf 700 bzw. 1.400 Euro und der Fördersatz steigt von 8,8 auf 10 Prozent. Angesichts der Preise pro Quadratmeter für Neubau-Wohnungen in Metropolen wie Berlin und München, die teilweise über 7.000 Euro, in München sogar über 12.000 Euro pro Quadratmenter liegen, ist die Prämie allerdings ein kleiner Tropfen auf den heißen Stein.

Zahl der Woche: 5 Mrd. Euro für den Wohnungsbau bis 2021

Wohnraum ist ein menschliches Grundbedürfnis. Als Menschenrecht ist es festgeschrieben in Artikel 11 des Internationalen Pakts über wirtschaftliche, soziale und kulturelle Rechte.  Aber der Wohnraum ist knapp und wird stetig knapper. Die auf dem Wohngipfel 2018 beschlossenen Maßnahmen einer Wohnraumoffensive der Bundesregierung sollen das Recht auf Wohnen auch in Zukunft sichern. Dazu sollen u.a. 1,5 Mio. neue Wohnungen und Eigenheime bis zum Ende der Legislaturperiode geschaffen werden, das heißt durchschnittlich 375.000 Wohnungen pro Jahr. Ob Luxus- oder Sozialwohnung, ob auf dem Land oder in der Stadt, mit knapp 600.000 neu gebauten Wohnungen in den letzten zwei Jahren liegt die Politik hinter ihren Zielvorgaben zurück. 2018 wurden in Deutschland nur 285.900 Wohnungen fertiggestellt. Das sind nur 0,4 % oder 1.100 Wohnungen mehr als im Jahr zuvor.

Sozialer Wohnungsbau im Fokus

Im Hinblick auf den sozialen Wohnungsbau sind die Ziele ebenso ambitioniert: 100.000 neue Sozialwohnungen sollen bis 2021 entstehen. Denn nur mit mehr bezahlbaren Wohnraum kann langfristig der Anstieg der Mietpreise ausgebremst werden.

Allerdings hat der Neubau in den letzten 20 Jahren nicht mit der Zuwanderung in die Metropolen und städtischen Ballungszentren Schritt gehalten. Berlin, Hamburg und München hatten über ein Prozent Zuwachs an Wohnbevölkerung in den letzten Jahren: Im Zeitraum vom 31.12.2011 bis 31.12.2017 hat Berlin jährlich 47.500 Einwohner (1,4% p.a.) hinzugewonnen, Hamburg 18.700 (1,1% p.a.), München 15.200 (1,1% p.a.). Die Folge: Aufgrund der hohen Nachfrage kommt es zu stark ansteigenden Preisen und damit einhergehend zu einem Mangel an bezahlbaren Wohnungen.

Wohnraumförderung: der Fünf-Milliarden-Boost

Neben dem Wohngeld, das Haushalte unter bestimmten Voraussetzungen beantragen können, ist der soziale Wohnungsbau eine weitere Säule der sozialstaatlichen Wohnpolitik. Mit insgesamt fünf Mrd. Euro hat die Regierung auf dem Wohngipfel 2018 beschlossen, die Wohnraumschaffung für Menschen mit geringem Einkommen zu unterstützen. In einigen Großstädten hat bereits jeder dritte Haushalt Anrecht auf eine Sozialwohnung.

Zum Jahreswechsel 2018/2019 galten in Deutschland rund 1,18 Mio. Sozialwohnungen als vermietet. Damit hat sich der Bestand in den letzten 15 Jahren halbiert. 1987 standen knapp vier Millionen Sozialwohnungen in den alten Bundesländern zur Verfügung und Ende der Neunziger Jahre hatte Gesamtdeutschland fast drei Millionen Sozialwohnungen im Bestand.

Trotz Förderung ist die Anzahl der staatlich bezuschussten Wohnungen gesunken. Denn Sozialwohnungen behalten ihren Status nur für 20 bis 30 Jahre. Dann fallen sie aus der Bindung und werden wieder „normal“ am Markt vermietet. Die Dauer der Bindung ist in den Bundesländern unterschiedlich geregelt. Der Ausgleich des aus der Bindung fallenden Bestands läuft schleppend: 2018 sank er trotz des Entstehens von 27.040 neuen Wohnungen um weitere 42.500 Sozialwohnungen. Fazit: 3,5 Prozent Rückgang im Vergleich zum Vorjahr.

Hochrechnungen zufolge wären aber sogar 80.000 zusätzliche Sozialwohnungen im Jahr nötig, um den Bedarf zu decken. Ein Bündnis mehrerer Verbände fordert sogar zwei Millionen Sozialwohnungen bis 2030.

Welche Bundesländer bauen „sozial“?

Beim Sozialbau in den Ländern ist die Verteilung heterogen. In Mecklenburg-Vorpommern wurden letztes Jahr nur 68 neue Sozialwohnungen gefördert, in Sachsen-Anhalt 20 und im Saarland keine. Bayern und Nordrhein-Westfalen förderten hingegen jeweils über 6.000 neue Wohnungen, in den Stadtstaaten Berlin und Hamburg waren es immerhin jeweils über 3.000. Der Grund für die großen Unterschiede liegt auf der Hand: Die Länder stehen seit der Föderalismusreform I im Jahr 2006 eigenständig in der Pflicht, sozialen Wohnraum zu schaffen, mit Hilfe finanzieller Unterstützung des Bundes.

Mit dem Beschluss vom Wohngipfel 2018 stehen ihnen dafür fünf Mrd. Euro Bundesmittel zur Verfügung. Davon sind derzeit noch je eine Mrd. für 2020 und eine Mrd. für 2021 eingeplant. Die Mittel sind ab 2020 zweckgebunden. Das ist ein wichtiger Aspekt, denn bereits in den Jahren 2013 und 2014 wurden etwa eine Mrd. Euro und in den Jahren 2015 und 2016 sogar 1,5 Mrd. Euro für den sozialen Wohnungsbau bereitgestellt. Das Geld war damals nicht zweckgebunden und konnte von den Ländern in andere Projekte gesteckt werden wie z. B. den Straßenbau oder die Modernisierung von Bestandsbauten.

Deutscher Mieterbund fordert mehr Geld

Die Summe von einer Mrd. im Jahr wird dennoch nicht reichen. Laut dem Deutschen Mieterbund (DMB) müssten mindestens 6,5 Mrd. Euro jährlich bereitstehen. Damit könnte man einen Ausbau um zwei Millionen Sozialwohnungen bis 2030 erzielen. Um den früheren Stand an Sozialwohnungen zu erreichen, müsste man sogar noch weitaus mehr fördern.

Wie machen´s die Nachbarn?

Im sozialen Wohnungsbau hinken wir anderen Ländern hinterher. Ein Beispiel ist Österreich. Besonders Wien wird häufig als Vorbild für den sozialen Wohnungsbau genannt. Mit 1,9 Millionen Einwohnern ist Wien hinter Berlin die zweitgrößte Stadt im deutschsprachigen Raum. Trotz ihrer hohen Einwohnerzahl verfügt die Stadt über einen funktionierenden Mietmarkt. Wieso? Über die städtische Gesellschaft „Wiener Wohnen“ verwaltet die Stadt Wien 220.000 Wohnungen und ist damit Europas größter Immobilienverwalter. Statt ihre Bestände – wie viele deutsche Städte in den neunziger Jahren – zu verkaufen, wurde gebaut. Mieter des Wiener Modells haben nicht mit schmerzhaften Preiserhöhungen oder Kündigungen zu kämpfen. Die Wohnzufriedenheit ist hoch.

Beim Neubau gibt es in Wien strenge Regeln: So darf nur noch ein Drittel der Wohnfläche ungebunden verwendet werden. Zwei Drittel der Fläche sind dem sozialen Wohnbau mit einer maximalen Nettomiete von 5 Euro pro Quadratmeter vorbehalten. Wäre das auch eine Lösung für Deutschland? Natürlich hagelt es Kritik an solchen Modellen, denn diese können auch dazu führen, dass Investoren das Interesse an Neubauprojekten verlieren. Genf ist mit seinem Mietendeckel ein Negativbeispiel in dieser Hinsicht.

Fakt ist: Viele Menschen können die enormen Mieten in Metropolen nicht mehr zahlen. Schuld sind auch die deutschen Städte, die ihre Sozialwohnungen in den achtziger und neunziger Jahren unter der Privatisierungsägide verkauft haben. Nun kaufen sie zurück: Das Land Berlin macht es vor: 6.000 frühere Sozialwohnungen kauft die kommunale Gesellschaft Gewobag von Ado Properties, einem luxemburgischen Unternehmen, zurück.

Um den steigenden Bedarf zu decken wird das aber auch nicht reichen. Die Lösung kann nur heißen: Schaffung von neuem Wohnraum – es muss gebaut werden.

Die Zahl der Woche – 9,9 Mrd. Euro

Mit zwei großen Zielen wurde das Baukindergeld 2018 eingeführt: Zum einen soll es den Mietwohnungsmarkt entlasten, zum anderen eine langfristige Altersvorsorge für viele Familien schaffen.

Mehr als ein Jahr ist vergangen und das Ergebnis kann sich sehen lassen – zumindest für letzteres Vorhaben. So haben, Stand September 2019, bereits 135.000 Familien in Deutschland den Förderantrag bei der KfW gestellt. Besonders junge Familien mit kleineren und mittleren Einkommen sollen durch die Zulage einen Anreiz bekommen, ihr Eigenheim zu erwerben.

Hat das Baukindergeld seine Ziele erreicht?

Mit zusätzlich 1.200 Euro pro Kind pro Jahr, 10 Jahre lang, kommt eine ordentliche Summe zusammen! Aber landet es auch bei den Richtigen? Die Antwort ist „Ja“ und widerlegt somit die Prognose, das Baukindergeld sei eine Förderung derer, die sich sowieso eine Immobile leisten könnten. Die Bilanz des Innenministeriums gibt Aufschluss: 60 Prozent der bisherigen Antragsteller haben vor Steuern ein Haushaltseinkommen von maximal 40.000 Euro, mit Kindern meist im Vorschulalter. Ob der großzügige Zuschlag dennoch bei den enorm gestiegenen Immobilienpreisen der Top-Städte Abhilfe verschafft, ist ein anderes Thema der sowieso heiß diskutierten Wohnungsdebatte.

Insgesamt stehen 9,9 Mrd. Euro zur Verfügung. Von der Summe wurden mit Stand von September 2019 2,8 Mrd. Euro und damit rund ein Drittel bereits abgeschöpft. Muss man sich jetzt beeilen, um noch was vom Kuchen abzubekommen? Die Vergabe des Geldes erfolgt nach dem alt bewährten Windhundprinzip – wer zuerst kommt, mahlt zuerst. Wenn der Topf leer ist, wird nicht nochmal nachgelegt – so heißt es aktuell. Die Befürchtungen sind jedoch unbegründet, denn es gibt viel Luft nach oben. Wenn die Antragsstellung so weiter verläuft wie bisher, reicht die Förderung bis über das Ende der Legislaturperiode hinaus. Insgesamt werden 833.333 Kindern von der Förderung profitieren können!

Wie sieht es im Hinblick auf die Wohnungsmarktproblematik aus? Schafft die Förderung die erhoffte Entlastung? Die Immobilienbranche ist sich darüber weitgehend einig: Nein, die neuen Zulagen könnten die Preise für Kaufimmobilien sogar weiter in die Höhe treiben oder die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen fördern, anstatt Abhilfe zu schaffen. Außerdem werden mit dem Baukindergeld vornehmlich Bestandsbauten erworben, der Neubau bleibt also auf der Strecke.

Die Förderung dient nicht jedem

Kritik hagelt es auch von Seiten derer im Volk, die mitzahlen und nicht profitieren, nämlich die oft einkommensstarken, aber kinderlosen Familien und Singles. Der größte Ärger zum Thema „Benachteiligung“ droht aber seitens der EU-Kommission: Sie befürchtet, das Baukindergeld könne EU-Bürger aus anderen Ländern benachteiligen, die in Deutschland arbeiten, aber nicht dort wohnen. Der Standpunkt des Bundesministeriums bleibt dazu weiter klar: „Ziel des Baukindergeldes ist vor allem die Schaffung von mehr Wohnraum und die Erhöhung der Wohneigentumsquote von Familien mit Kindern in Deutschland.“

Fazit: Das Baukindergeld zeigt Erfolg und kann Familien beim Vorhaben Eigentum zu bilden entlasten. Allerdings ist es nicht das Mittel der Wahl, wenn es darum geht, die Kaufpreisentwicklung und den Neubau positiv zu beeinflussen. Und auch die Benachteiligung bestimmter gesellschaftlicher Gruppen beim Konzept des Baukindergeldes muss bei der Bewertung berücksichtigt werden.

Für alle Familien, die Eigentumserwerb planen, ist der letzte mögliche Tag zur Antragsstellung der 31.12.2023. Mehr Infos zu den Kriterien und die Formulare zur Antragsstellung findet ihr auf der Seite der KfW.

Sind Bausparen und Eigenheim spannender als gedacht?

Ob in der Liebe, im Job oder beim Wohnen – die Generation Y sucht nach Flexibilität. Ein Bausparvertrag klingt für viele junge Menschen hingegen hoffnungslos spießig. Genau das will die Bundesregierung nun ändern – und die Wohnungsbauprämie attraktiver gestalten. Kann das gelingen?

„Wenn ich groß bin, möchte ich auch mal Spießer werden“ – wer erinnert sich nicht an den denkwürdigen Satz der kleinen Lena, die mit ihrem Aussteiger-Vater in einer hippiesken Bauwagensiedlung lebt, aber eigentlich von einem eigenen Haus im Grünen träumt? Der Clip, mit dem die LBS vor 15 Jahren das Bausparen attraktiver machen wollte, hat inzwischen Werbegeschichte geschrieben. Und man erkennt: Bereits damals hatte das Thema Sparen für die eigenen vier Wände offensichtlich ein Imageproblem.

Daran scheint sich bis heute nicht viel geändert zu haben. Zwar lassen sich die Deutschen durchaus als das Volk der Bausparer bezeichnen: 26,94 Millionen abgeschlossene Verträge gab es Ende 2018 laut Statista; dennoch ist die Zahl in den letzten Jahren kontinuierlich zurückgegangen. Generell ist die Wohneigentumsquote in Deutschland die niedrigste in Europa, vor allem die 25- bis 40-Jährigen ziehen immer seltener in die eigenen vier Wände.

Doch was verbirgt sich eigentlich hinter einem Bausparvertrag? Man spart zunächst einige Jahre lang Geld an. Hat man dann etwa 40 bis 50 Prozent der vereinbarten Summe zusammen, bekommt man einen Kredit zu vergleichsweise niedrigen Zinsen, da diese bereits beim Abschluss festgelegt werden.

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So lässt sich schließlich der Traum vom Eigenheim erfüllen. Damit man möglichst früh mit dem Sparen beginnt, hat die Bundesregierung die gesetzliche Regelung zur Wohnungsbauprämie nachgebessert. Ab 2021 werden die Einkommensgrenzen von derzeit 25.600 Euro für Alleinstehende bzw. 51.200 Euro für Verheiratete auf 35.000 bzw. 70.000 Euro angehoben. Der Fördersatz steigt von 8,8 auf 10 Prozent. Des weitern wird eine Anpassung des förderfähigen Höchstbetrages auf 700 Euro für Singles und 1.400 Euro für Paare vorgenommen. Der Bundesrat hat der Neuregelung am 29. November 2019 zugestimmt.

Hinter der Wohnungsbauprämie steckt übrigens ein zentrales Prinzip der sozialen Marktwirtschaft, das bis in die Gründungsphase der Bundesrepublik zurückreicht: Indem der Staat ärmere Haushalte finanziell unterstützte, in die eigenen vier Wände zu ziehen, sollte eine gleichmäßigere Vermögensverteilung in der Bevölkerung erreicht werden. Durch mehr Wohneigentum erhoffte man sich eine Wahrung des sozialen Friedens, denn „wer ein Haus baut, macht keine Revolution“, wie Konrad Adenauer einmal gesagt haben soll. Außerdem sollte das Förderprogramm auch gegen den Wohnraummangel nach dem Krieg helfen.

Insbesondere an Letzteres dürfte die aktuelle Bundesregierung sich nun erinnert haben, als sie beschloss, die Bedingungen für die Wohnungsbauprämie zu verbessern. Sowohl auf dem Wohngipfel vor einem Jahr als auch im Koalitionsvertrag hat die Große Koalition festgehalten, „die Einkommensgrenzen an die allgemeine Einkommens- und Preisentwicklung anzupassen und den Prämiensatz zu erhöhen.“

Bleibt die Frage, warum das Bausparen aktuell relativ unpopulär ist.

Das hat zum einen wirtschaftliche Gründe: Branchenexperten sehen eine Ursache in der anhaltenden Nullzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB): Geringe Guthabenzinsen in der Ansparphase hätten die Attraktivität eines Bausparvertrags stark reduziert. Dazu komme, dass die Aussicht auf günstige Zinsen heute kaum noch reizvoll ist. Immobilienkredite bekommt man inzwischen fast zum Nulltarif; auch ohne Bausparvertrag. Darüber hinaus habe die Wohnungsbauprämie vor allem Schüler und Studenten im Blick. In einem Beschäftigungsverhältnis sei ein Bausparvertrag allerdings noch sinnvoller, weil dann die vermögenswirksamen Leistungen durch den Arbeitgeber hinzukommen.

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Da beginnt aber bereits das nächste Problem: Oftmals erhalten junge Menschen in der globalisierten, digitalen Arbeitswelt nur befristete Zeitverträge; dementsprechend zögert die Generation Y damit, sesshaft zu werden. Dazu kommt, dass viele es auch als mentalen Gewinn erachten, wenn sie sich möglichst viele Optionen offenhalten: Der Wunsch nach einer flexiblen Lebensgestaltung ist zum Mantra einer ganzen Generation geworden. Diese Haltung wirkt sich auch auf das Wohnen aus: Laut einer Umfrage der Fondsgesellschaft Union Investment und dem Immobilienunternehmen ZBI aus dem Jahr 2018 sagten 44 Prozent aller Deutschen unter 40, die kein Wohneigentum besitzen, dass sie sich durch eine Immobilie in ihrer Freiheit eingeschränkt fühlen. Ein Drittel will auf nichts verzichten, um sich ein Haus oder eine Wohnung leisten zu können.

Doch allmählich macht sich auch ein Umdenken bemerkbar: Nach aktuellen Erhebungen des Umfrageinstituts Emnid halten 88,6 Prozent der 18- bis 29-Jährigen die eigenen vier Wände für die optimale Absicherung im Alter. Denn im Gegensatz zu ihrer Elterngeneration können sie nur noch mit einer geringen Rente rechnen; der demografische Wandel lässt grüßen. Und Fakt ist: Unter den heutigen Senioren, die auf staatliche Grundsicherung im Alter angewiesen sind, gibt es kaum Wohneigentümer.

Ist ein Bausparvertrag demnach progressiver als gedacht? Und die überarbeitete Wohnungsbauprämie ein erster Schritt in die richtige Richtung? Das bleibt abzuwarten. Tatsächlich erscheinen Bausparverträge in Zeiten des demografischen Wandels jedoch als eine sinnvolle Investition, die junge Menschen zumindest ernsthaft in Betracht ziehen sollten. Und wenn man dann an einem lauen Sommerabend in seinem eigenen Garten sitzt, den Grill anschmeißt und keine Miete mehr bezahlt, wird die Frage nach Freiheit und Spießigkeit eventuell noch mal neu beantwortet.

Lena Beyerling, das Mädchen aus der LBS-Werbung, bekannte jedenfalls schon 2012, im Alter von 16 Jahren, gegenüber der Bild-Zeitung:

„Ich bin viel geärgert worden wegen der Werbung, heute sehe ich es entspannt. Dann bin ich eben ein bisschen Spießer.“

Zahl der Woche: 5 Mrd. Euro für den Wohnungsbau bis 2021

Wohnraum ist ein menschliches Grundbedürfnis. Als Menschenrecht ist es festgeschrieben in Artikel 11 des Internationalen Pakts über wirtschaftliche, soziale und kulturelle Rechte.  Aber der Wohnraum ist knapp und wird stetig knapper. Die auf dem Wohngipfel 2018 beschlossenen Maßnahmen einer Wohnraumoffensive der Bundesregierung sollen das Recht auf Wohnen auch in Zukunft sichern. Dazu sollen u.a. 1,5 Mio. neue Wohnungen und Eigenheime bis zum Ende der Legislaturperiode geschaffen werden, das heißt durchschnittlich 375.000 Wohnungen pro Jahr. Ob Luxus- oder Sozialwohnung, ob auf dem Land oder in der Stadt, mit knapp 600.000 neu gebauten Wohnungen in den letzten zwei Jahren liegt die Politik hinter ihren Zielvorgaben zurück. 2018 wurden in Deutschland nur 285.900 Wohnungen fertiggestellt. Das sind nur 0,4 % oder 1.100 Wohnungen mehr als im Jahr zuvor.

Sozialer Wohnungsbau im Fokus

Im Hinblick auf den sozialen Wohnungsbau sind die Ziele ebenso ambitioniert: 100.000 neue Sozialwohnungen sollen bis 2021 entstehen. Denn nur mit mehr bezahlbaren Wohnraum kann langfristig der Anstieg der Mietpreise ausgebremst werden.

Allerdings hat der Neubau in den letzten 20 Jahren nicht mit der Zuwanderung in die Metropolen und städtischen Ballungszentren Schritt gehalten. Berlin, Hamburg und München hatten in den letzten Jahren über ein Prozent Zuwachs an Wohnbevölkerung pro Jahr: Im Zeitraum vom 31.12.2011 bis 31.12.2017 hat Berlin jährlich 47.500 Einwohner (1,4% p.a.) hinzugewonnen, Hamburg 18.700 (1,1% p.a.), München 15.200 (1,1% p.a.). Die Folge: Aufgrund der hohen Nachfrage kommt es zu stark ansteigenden Preisen und damit einhergehend zu einem Mangel an bezahlbaren Wohnungen.

Wohnraumförderung: der Fünf-Milliarden-Boost

Neben dem Wohngeld, das Haushalte unter bestimmten Voraussetzungen beantragen können, ist der soziale Wohnungsbau eine weitere Säule der sozialstaatlichen Wohnpolitik. Mit insgesamt fünf Mrd. Euro hat die Regierung auf dem Wohngipfel 2018 beschlossen, die Wohnraumschaffung für Menschen mit geringem Einkommen zu unterstützen. In einigen Großstädten hat bereits jeder dritte Haushalt Anrecht auf eine Sozialwohnung.

Zum Jahreswechsel 2018/2019 galten in Deutschland rund 1,18 Mio. Sozialwohnungen als vermietet. Damit hat sich der Bestand in den letzten 15 Jahren halbiert. 1987 standen knapp vier Millionen Sozialwohnungen in den alten Bundesländern zur Verfügung und Ende der Neunziger Jahre hatte Gesamtdeutschland fast drei Millionen Sozialwohnungen im Bestand.

Trotz Förderung ist die Anzahl der staatlich bezuschussten Wohnungen gesunken. Denn Sozialwohnungen behalten ihren Status nur für 20 bis 30 Jahre. Dann fallen sie aus der Bindung und werden wieder „normal“ am Markt vermietet. Die Dauer der Bindung ist in den Bundesländern unterschiedlich geregelt. Der Ausgleich des aus der Bindung fallenden Bestands läuft schleppend: 2018 sank er trotz des Entstehens von 27.040 neuen Wohnungen um weitere 42.500 Sozialwohnungen.

Fazit: 3,5 Prozent Rückgang im Vergleich zum Vorjahr.

Hochrechnungen zufolge wären aber sogar 80.000 zusätzliche Sozialwohnungen im Jahr nötig, um den Bedarf zu decken. Ein Bündnis mehrerer Verbände fordert sogar zwei Millionen Sozialwohnungen bis 2030.

Welche Bundesländer bauen „sozial“?

Beim Sozialbau in den Ländern ist die Verteilung heterogen. In Mecklenburg-Vorpommern wurden letztes Jahr nur 68 neue Sozialwohnungen gefördert, in Sachsen-Anhalt 20 und im Saarland keine. Bayern und Nordrhein-Westfalen förderten hingegen jeweils über 6.000 neue Wohnungen, in den Stadtstaaten Berlin und Hamburg waren es immerhin jeweils über 3.000. Der Grund für die großen Unterschiede liegt in der Föderalismusreform I im Jahr 2006. Seitdem sind die Länder eigenständig in der Pflicht, sozialen Wohnraum zu schaffen, allerdings mit Hilfe finanzieller Unterstützung des Bundes.

Mit dem Beschluss vom Wohngipfel 2018 stehen ihnen dafür fünf Mrd. Euro Bundesmittel zur Verfügung. Davon sind derzeit noch je eine Mrd. für 2020 und eine Mrd. für 2021 eingeplant. Die Mittel sind ab 2020 zweckgebunden. Das ist ein wichtiger Aspekt, denn bereits in den Jahren 2013 und 2014 wurden etwa eine Mrd. Euro und in den Jahren 2015 und 2016 sogar 1,5 Mrd. Euro für den sozialen Wohnungsbau bereitgestellt. Das Geld war damals nicht zweckgebunden und konnte von den Ländern in andere Projekte gesteckt werden wie z. B. den Straßenbau oder die Modernisierung von Bestandsbauten.

Deutscher Mieterbund fordert mehr Geld

Die Summe von einer Milliarde Euro im Jahr wird dennoch nicht reichen. Laut dem Deutschen Mieterbund (DMB) müssten mindestens 6,5 Mrd. Euro jährlich bereitstehen. Damit könnte man einen Ausbau um zwei Millionen Sozialwohnungen bis 2030 erzielen. Um den früheren Stand an Sozialwohnungen zu erreichen, müsste man sogar noch weitaus mehr fördern.

Wie machen´s die Nachbarn?

Im sozialen Wohnungsbau hinken wir anderen Ländern hinterher. Ein Beispiel ist Österreich. Besonders Wien wird häufig als Vorbild für den sozialen Wohnungsbau genannt. Mit 1,9 Millionen Einwohnern ist Wien hinter Berlin die zweitgrößte Stadt im deutschsprachigen Raum. Trotz ihrer hohen Einwohnerzahl verfügt die Stadt über einen funktionierenden Mietmarkt. Wieso? Über die städtische Gesellschaft „Wiener Wohnen“ verwaltet die Stadt Wien 220.000 Wohnungen und ist damit Europas größter Immobilienverwalter. Statt ihre Bestände – wie viele deutsche Städte in den neunziger Jahren – zu verkaufen, wurde gebaut. Mieter des Wiener Modells haben nicht mit schmerzhaften Preiserhöhungen oder Kündigungen zu kämpfen. Die Wohnzufriedenheit ist hoch.

Beim Neubau gibt es in Wien strenge Regeln: So darf nur noch ein Drittel der Wohnfläche ungebunden verwendet werden. Zwei Drittel der Fläche sind dem sozialen Wohnbau mit einer maximalen Nettomiete von 5 Euro pro Quadratmeter vorbehalten. Wäre das auch eine Lösung für Deutschland? Es gibt auch Kritik an solchen Modellen, denn diese können auch dazu führen, dass Investoren das Interesse an Neubauprojekten verlieren. Genf ist mit seinem Mietendeckel ein Negativbeispiel in dieser Hinsicht.

Fakt ist: Viele Menschen können die enormen Mieten in Metropolen nicht mehr zahlen. Schuld sind auch die deutschen Städte, die ihre Sozialwohnungen in den achtziger und neunziger Jahren unter der Privatisierungsägide verkauft haben. Nun kaufen sie zurück: Das Land Berlin macht es vor: 6.000 frühere Sozialwohnungen kauft die kommunale Gesellschaft Gewobag von Ado Properties, einem luxemburgischen Unternehmen, zurück.

Um den steigenden Bedarf zu decken wird, das aber auch nicht reichen. Die Lösung kann nur heißen: Schaffung von neuem Wohnraum – es muss gebaut werden.